عقد بیع چیست ، حکم آن و بررسی کامل مالکیت مشتری با وقوع عقد بیع

  • توسط تحریریه گروه وکلای یاسا
  • ۱۲ ماه قبل
  • ۰
عقد بیع

قانون مدنی دیدگاه مشهور فقها را مبنی بر حصول مالکیت مشتری با وقوع عقد بیع پذیرفته و در بعضی مواد به آن تصریح کرده است. از جمله بر اساس ماده ۳۶۳ قانون مدنی «در عقد بیع وجود خیار فسخ برای متبایعین یا وجود اجلی برای تسلیم یا تادیه ثمن مانع انتقال نمی‌شود.» ماده ۳۶۴ نیز مقرر کرده است: «در بیع خیاری، مالکیت از حین عقد بیع است، نه از تاریخ انقضای خیار…»

نظری که قانون مدنی برگزیده و مشهور فقیهان نیز تایید کرده‌اند، بر این منطق استوار است که امکان بر هم زدن عقد، تا زمانی که واقعیت خارجی پیدا نکرده و اجرا نشده است، در آثار آن و از جمله انتقال مالکیت اثر ندارد. فسخ ناظر به آینده است و از اعتبار آنچه به همراه عقد رخ داده است نمی‌کاهد. بنابراین، خریدار ملکی که برای فروشنده اختیار فسخ آن وجود دارد، مالک است و می‌تواند هر تصرفی را که بخواهد در آن انجام دهد.

عقد بیع

حکم خاص عقد بیع و بیع شرط

گذشته از ماده ۳۴ اصلاحی مورخ ۱۳۵۱/۱۰/۱۸ قانون ثبت اسناد و املاک که بیع شرط را در زمره معاملات با حق استرداد محسوب کرده و تملک خریدار را متزلزل و حتی وی را در حکم طلبکار شناخته است، ماده ۴۶۰ قانون مدنی مقرر کرده است که «در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.» همچنین، حسب ماده ۵۰۰ همان قانون «در بیع شرط مشتری می‌تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد، اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد، به وسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد، والاّ اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.»

درباره حکم ماده ۴۶۰ قانون مدنی که قانونگذار برای حفظ حقوق فروشنده، خریدار را از تصرفی که منافی خیار باشد منع می‌کند، مرحوم دکتر «سیدحسن امامی» نوشته است: «در بیع خیاری ملکیت مشتری نسبت به مبیع در مدت خیار متزلزل است، ملکیت مزبور به انقضای خیار مستقر می‌شود و مشتری می‌تواند هرگونه تصرفی در مبیع بنماید.» بدین ترتیب، امامی مالکیت خریدار شرطی را متزلزل دانسته و نتیجه گرفته که بر خلاف سایر خیارها، مالکیت در بیع شرط محدود است.

بر خلاف این نظر، عده‌ای دیگر مانند مرحوم استاد «محمد عبده» (بروجردی) اعتقاد داشتند که معنی خیار شرط این نیست که تاثیر عقد و حصول نقل و انتقال موقوف به انقضای زمان خیار باشد، بلکه با وقوع عقد، نقل و انتقال حاصل می‌شود و مبیع به مشتری و ثمن به بایع تعلق می‌گیرد. در نهایت، صاحب خیار حق دارد عقد را فسخ کند و در این صورت، هر مالی به صاحبش بر می‌گردد.

یکی از حقوقدانان درباره مفاد ماده ۴۶۰ قانون مدنی و تحلیل آن می‌گوید: مفاد ماده شگفت می‌نماید، چرا که انتقال و تلف مورد معامله از فسخ نیست و با آن منافاتی ندارد، مگر اینکه گفته شود در خیار شرط مقصود این است که عین مبیع برای باز پس گرفتن آماده بماند. پس، مفاد شرط است که مالک را از تصرف‌های مضر به این مقصود باز می‌دارد.

محدود کردن تصرف مالک

به هر حال، دلیل منع مالک هر چه باشد، محدود کردن تصرف مالک در مدتی معین با مالکیت او منافات ندارد، چنان‌که اگر مالکی خودرو خود را بفروشد و در قرارداد شرط شود که خریدار تا ۶ ماه حق انتقال به دیگران را ندارد، هیچ‌کس در مالکیت او تردید نمی‌کند. قانون مدنی نیز هیچ تردیدی در این زمینه باقی نمی‌گذارد، چنان‌که در ماده ۴۵۹ قانون مدنی و در فرض فسخ بیع به وسیله فروشنده آمده است: «در بیع شرط به مجرد عقد، مبیع ملک مشتری می‌شود، با قید خیار برای بایع. بنابراین اگر به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید، بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می‌گردد و اگر بالعکس بایع به شرایط مزبوره عمل نماید و مبیع را استرداد کند، ازحین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد، ولی نمائات و منافع حاصله از حین عقد تا حین فسخ مال مشتری است.» این موضوع کنایه از این است که پیش از اعمال خیار، مبیع به خریدار متعلق بوده است.

این مطلب را از دست ندهید:  صیغه عقد : احکام عقد، دستور خواندن عقد دائم و غیر دائم و شرایط آن ها

ماده ۴۵۴ قانون مدنی نیز مقرر کرده است: «هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود، اجاره باطل نمی‌شود، مگر اینکه عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحا یا ضمنا شرط شده باشد که در این صورت، اجاره باطل است.» به نظر می‌رسد قاعده جمع بین مالکیت خریدار و جلوگیری از تصرف ناقل او را در این ماده به خوبی می‌توان مشاهده کرد: خریدار در هر حال پس از عقد مالک است، ولی دو طرف می‌توانند به طور صریح یا ضمنی از اختیار او بکاهند و در بیع شرط نیز ظاهر این است که فروشنده به استرداد عین مبیع نظر دارد. پس حفظ امکان اجرای این حق با ممنوع ساختن تصرف ناقل او منافات دارد و در محدوده منع ضمنی شرط قرار می‌گیرد.

عقد بیع

مالکیت خریدار شرطی متزلزل

بعضی از نویسندگان، مالکیت خریدار شرطی را متزلزل توصیف کرده و از آن نتیجه گرفته‌اند که بر خلاف سایر خیارها، مالکیت در بیع شرط محدود است، ولی باید انصاف داد که در مورد سایر خیارها نیز مالکیت متزلزل است و هیچ دلیلی برای ممتاز ساختن شرط وجود ندارد. راه معقول همان است که گفته شود در خیار شرط، فرض این است که فروشنده می‌خواهد امکان دست یافتن به عین مبیع برای او محفوظ بماند و همین خواست قلمرو اختیار خریدار را محدود می‌کند.

بعضی فقها نیز وجود خیار را مانع انتقال می‌دانند و بر این مبنا تصرف طرف قرارداد را مجاز نمی‌شمرند و گروهی وجود حق تملک عین را عامل محدودکننده مالکیت می‌بینند و مالک را از تصرفی که با اجرای خیار منافات دارد منع می‌کنند، خواه تصرف موضوع اجرای خیار را تلف کند یا به دیگری انتقال دهد یا در معرض این دو نهد. قانونگذار ما از حکم اول پیروی نکرده است و در صورتی که در قرارداد شرط خلاف نشده باشد، وجود خیارهای قانونی مانع از انتقال نیست و مالک جدید حق هر گونه تصرف مادی و معنوی را در ملک خود دارد، اما حکم اخیر را در مورد خیار شرط پذیرفته و فرض کرده که جعل شرط با این تعهد ضمنی همراه است که موضوع معامله تا پایان مدت خیار آماده بازگرداندن به مالک اصلی است و همین قید مالکیت را محدود می‌کند (ماده ۵۰۰ قانون مدنی).

حرف آخر درباره عقد بیع

از نظر نگارنده، قانون مدنی با نظر مشهور فقها مبنی بر انتقال مالکیت مبیع به مشتری با وقوع عقد بیع موافق است و نظر مخالفی که به شیخ طوسی و ابن‌جنید نسبت داده شده از دیدگاه مقنن قانون مدنی مردود است، ولی درباره نظر شیخ انصاری مبنی بر تزلزل ملکیت مشتری نسبت به مبیع در مدت خیار و استقرار آن با انقضای خیار که در مورد بیع شرط نزد قانون مدنی پذیرفته شده است، میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد؛ به این معنی که بعضی مانند «محمد عبده» معنی خیار در بیع شرط را توقف حصول مالکیت بر انقضای خیار نمی‌دانند و مالکیت مشتری را نسبت به مبیع در بیع شرط کامل و فقط قابل ازاله با فسخ بایع می‌دانند.

در مقابل، عده‌ای مانند مرحوم استاد امامی مالکیت مشتری را فقط در بیع شرط محدود و متزلزل می‌دانند و عده‌ای دیگر مانند مرحوم دکتر کاتوزیان این تزلزل ملکیت را به سایر خیارات تسری داده‌اند و مبنای تمایز حکم قانون مدنی در مورد تحدید مالکیت مشتری در بیع شرط را یک فرض قانونی مبنی بر خواست فروشنده برای امکان دست یافتن به عین مبیع می‌دانند.

حسام خامسی‌پور

  • googleplus
  • twitter
  • linkedin
  • linkedin
  • linkedin

یاسا همان قانون است.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مشاوره حقوقی با بهترین وکلای ایران ۸۷۱۳۲ - ۰۲۱درخواست مشاوره