حق کسب و پیشه : حق سر قفلی و حق کسب و پیشه چیست و چه تفاوتی دارند؟

  • توسط تحریریه گروه وکلای یاسا
  • ۱ سال قبل
  • ۱۷
حق کسب و پیشه

در قوانین مدون با دو کلمه رو به رو می شویم: ۱- حق سرقفلی ۲- حق کسب و پیشه و تجارت

در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده اند و با معانی مختلف مطرح شده اند. اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند، پس این دو در ماهیت کاملاٌ با هم متفاوت هستند.

وقتی به قوانین ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ نگاه می کنیم هرجا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود، این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود، اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است.

علت اینکه حق کس و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است، به خاطر این بود که مستأجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی او را از محل بیرون می کنند مشتری ها را از دست می دهد  و در محل جدید باید مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیابد، به همین دلایل قانونگذار از مستأجرها حمایت میکند.

به طور کلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می آید، علی القاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستأجر مطرح شده اما با این وجود در برخی قوانین مانند قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب ۱۳۳۹ و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ پیش بینی کرده اگر دولت بخواهد محل تجاری و کسب و کار کسی را برای امور فوق تملک کند، باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بدهد، در نتیجه نیازی نیست در این مورد رابطه استیجاری وجود داشته باشد.

حق کسب و پیشه

 

آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟

در سال ۱۳۷۹ قانونی درخصوص روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است، درنتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد درخصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.

در قانون سال ۷۶ سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟

ماده ۶ قانون سال ۷۶ می گوید، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و مستأجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

ماده ۷: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستأجر می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند.

همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.

مقایسه حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی

  1. حق سرقفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال۱۳۷۶و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می­کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است؛چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.
  2. حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی و به مرور حاصل می­شود و ممکن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید. به عبارت دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستأجر دارد.حال آنکه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به موجر به وجود می­آید.
  3. میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد.
  4. حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می­شود؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است.
  5. حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.
  6. حق سرقفلی قابل ضمان است؛ ولی حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد.
  7. حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر.
  8. حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی­شود؛ ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط می­گردد.
  9. حق کسب و پیشه و تجارت دارای ۲ نوع است: حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر که اختصاص به مستأجر دارد و حق کسب و پیشه موضوع تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملیک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی چنان که در تبصره مزبور ملاحظه می­گردد به جای کلمه مستأجر یا مستأجران، کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مستأجر و مالک است و از این لحاظ با حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است.
  10. حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط، توقیف، ضبط و حتی ضمان است؛ اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد مصداق ندارد. سرقفلی به مالک پرداخت می­شود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی خلاف حق کسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالک می­تواند سرقفلی را نگیرد و ملک خود را اجاره دهد؛ ولی نمی­تواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه کند که این موارد در حق کسب و پیشه و تجارت مطرح نیست.
این مطلب را از دست ندهید:  سرقفلی به همراه انتقال حق آن و عوامل مؤثر در میزان سرقفلى

حق کسب و پیشه

پرسش و پاسخ در خصوص حق کسب و پیشه با حق سرقفلی

آیا حق کسب و پیشه را می توان در قرارداد ساقط کرد. برای مثال در اجاره نامه قید شود که مستأجر مکان تجاری حق دریافت حق کسب و پیشه را هنگام تخلیه ندارد؟

  • اگر موضوع سؤال در مورد مکان تجاری است که مشمول قانون ۱۳۵۶ می باشد پاسخ منفی است زیرا حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب به مستأجر تعلق می گیرد و این حق قبل از آن که ایجاد شود قابل اسقاط نیست و برای تحقق آن برخلاف حق سرقفلی نیاز به پرداخت وجهی به مالک نمی باشد پس اگر مکانی برای تجارت و کسب اجاره شده باشد و مستأجر هنگام تنظیم قرارداد وجهی به مالک نپرداخته باشد یا در قرارداد اجاره متعهد شود که در زمان تخلیه حق دریافت حق کسب و پیشه ندارد چنین شرطی قابل ترتیب اثر نیست و چنانچه موجر جهت تخلیه مستأجر به دادگاه مراجعه .کرده باشد دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه را نیز صادر می کند.

برای تعیین حق کسب و پیشه چه ملاکهایی وجود دارد؟

  • معمولاً برای تعیین حق کسب و پیشه از نظر کارشناس و اهل خبره استفاده می شود و کارشناس نیز براساس نسبت به تعیین مبلغ حق موقعیت مورد اجاره و شغل مستأجر، مساحت مورد اجاره، زمان و مدت رابطه استیجاری، نوع بنا و پیشه اقدام می کند.

آیا بانکها می توانند از حق کسب و پیشه برخوردار شوند؟

  • از آن جا که بانکها به عملیات تجاری مانند گشایش اعتبار، افتتاح حساب،عملیات برواتی و مؤسساتی که نظیر بانک عمل می کنند کارشان تجاری محسوب می شوند و حق دارند حق کسب و پیشه را مطالبه کنند.

آیا به دفاتر وکالت، اسناد رسمی، مطب پزشکان و غرفه یا دکه های واقع در پایانه های مسافربری حق کسب و پیشه تعلق میگیرد؟

  • اماکن مزبور جزو اماکن تجاری محسوب نمی شود و از شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ خارج می باشد و حقوق استیجاری و کسب و پیشه برای مستأجر و متصرف آن ایجاد نخواهد کرد.

آیا داروخانه ها هم مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می شوند؟

  • در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد. عده ای معتقدند اگر داروخانه خارج از بیمارستان باشد و افراد عادی نیز بتوانند از داروخانه خریداری کنند با داشتن سایر شرایط تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خواهد بود ولی اگر داروخانه در داخل بیمارستان بوده و فروش دارو منحصر به بیمارستان باشد جزو بیمارستان محسوب شده و خارج از شمول مقررات قانون روابط .موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است.

آیا مدارس غیرانتفاعی مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ می شوند؟

  • همان طور که می دانیم مدارس غیرانتفاعی فعالیت شان جنبه تجاری و سودآوری به مفهوم خاص کلمه ندارند و لذا .مشمول مقررات سال ۵۶ نمی شوند و تابع مقررات مربوط به اماکن مسکونی و شرایط مقرر در قرارداد هستند اما در مورد مهد کودک های خصوصی عده ای معتقدند که چون در قبال خدمات ارائه شده به کودکان ماهانه مبالغی از اولیای آنان دریافت می شود لذا محل کسب و درآمد مستأجر محسوب می شود لذا مهدهای کودک مشمول قانون مزبور هستند گرچه در این خصوص نظر مخالف هم وجود دارد.

درمورد دفاتر ترجمه رسمی چطور؟

  • در این مرکز معمولاً به ازای دریافت وجه خدماتی به مشتریان ارائه می شود این اماکن مشمول مقررات سال ۵۶ قرار .می گیرند و محل کسب محسوب می شوند در پایان باید اشاره داشت که دفاتر و اتحادیه های صنفی که محل انجام امور اداری اصناف است محل کسب و پیشه به حساب .نمی آیند.

اگر مکانی به عنوان انبار اجاره داده شده باشد مشمول مقررات قانون سال ۵۶ می شود؟

  • این امر بستگی به مفاد قرارداد تنظیمی بین طرفین و نحوه استفاده از مکان مزبور دارد از این رو چنانچه انبار برای نگهداری وسایل و لوازم اضافی کسب و پیشه یا انبار تجاری اجاره داده شود مشمول مقررات حاکم بر اماکن کسب و پیشه است ولی اگر انبار به منظور نگهداری وسایل اضافی محل مسکونی باشد از شمول مقررات قانون سال ۵۶ خارج و تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ خواهد بود.
  • googleplus
  • twitter
  • linkedin
  • linkedin
  • linkedin

یاسا همان قانون است.

۱۷ نظر

  1. سلام و تشکر مطالب مفید

  2. باسلام و خسته نباشید
    بنده از سال ۸۹ مستاجر یک باب مغازه تجاری هستم که بصورت یکساله و هرسال تمدید شده و مبلغی در حدود ۲میلیون تومان به مبلغ رهنم اضافه شده و تا امسال شده ۲۱ میلیون موجر ملک را فروخته و شخص جدید که ملک را خریده مبلغ تمدید را به ناگهان ۲۰میلیون افزایش داده و شده ۴۱میلیون با توجه به خرابی وضع بازار و عدم توان در پرداخت و داشتن شاگرد که حق بیمه تامین اجتماعی ان را پرداخت میکنم ایا راه حلی و کمک قانونی برای ماندن در ملک برای من وجود دارد ایا حقی برای من که چندسال کاسبی کردم و خرج زندگی خودم و شاگردم را فراهم میکنم دارم شاگرد فروشگاه میتواند از من یا موجر شکایت کند یا بخاطر داشتن شاگرد میتوانم در ملک اجاره بمانم.
    ممنون میشم کمک کنید.

    • سلام،چون قرارداد اجاره شما پس از سال ۷۶ است و از طرفی شما فقط اجاره و رهن داده اید مصداق خرید سرقفلی نمیشوید و در صورت درخواست مالک باید ملک را تخلیه و ودیعه پرداختی را دریافت کنید

  3. با سلام وخسته نباشید
    پدر بنده مغازه ای در سال ۶۶ اجاره نموده و قرارداد آن تا پایان سال ۶۷ بوده و بعد از آن تا کنون قراردادی بیا مالک و مستاجر نوشته نشده است و چند ماه پیش صاحب مغازه فوت نموده است آیا بدون پرداخت حق پیشه میتوانند حکم تخلیه بگیرند یا باید رضایو ما را جلب نمایند

  4. سلام.من سال هشتادودو مغازه اجاره کردم.الان شهرداری ومالک برای تخریب توافق کردند .ایا من حقی دارم

    • خیر اگر از مدت زمان اجاره شما به اتمام رسیده باشد حقی نخواهید داشت و باید تخلیه کنید.

  5. سلام . خسته نباشید . منزلی در مشهد مقدس رو اجاره کردیم که برای اسکان مسافر استفاده بشه . ابتدا مسکونی بوده اما در طول زمان با تغییراتی که داده شده مسافر پذیر شده است . الان حدود ۴۰ سال هست که سکونت داریم . اما اجاره نامه ای بین طرفین نوشته نشده و هر ساله لفظی تمدید میشه و کرایه به صاحب ملک داده میشه . امسال اجاره خانه چند برابر شده ایا حقی برای ما ایجاد میشه در صورت تخلیه ؟

  6. باسلام. بنده از سال ۸۹ تاکنون مستاجر مغازه ای هستم که هرساله فقط بصورت لفظی تمدید می شود. ایا درصورت تخلیه حق کسب و پیشه و یا سرقفلی به بنده تعلق خواهد گرفت؟ باتشکر.

  7. سلام .یک مغازه اجاره کردیم و ۲ نفر شریک بودیم بعد از چند سال از هم جدا شدیم بعد از جدایی من مغازه جدید اجاره کردم و از آنجا رفتم و شریک من همان مغازه مانده و مشتریها برای سفارش کار به مغازه من مراجعه کردن حالا شریک من میگوید بابت اینکه مشتری ها به مغازه تو آمدن باید سرقفلی مشتری بدهی این سرقفلی را من باید بدهم ؟ شریک من سود سال قبل از جدایی را حساب کرده که من باید نصف اون سود را بهش بدهم از لحاظ قانونی و شرعی باید بهش بدهم یا نه ؟ ممنون میشوم راهنمایی کنید

    • فقط زمانی باید حق سرقفلی را به مالک پرداخت کنید که این حق را به شما واگذار کرده باشد در غیر این صورت خیر.

      • سلام بنده یک نانوایی را ۳۰سال است اجاره کرده ام و ابتدا ۵میلیون پول بعنوان ودیعه داده ام ولی کاغذی بین من و مالک وجود ندارد ایا به بنده حق میرسد ؟؟؟

  8. سلام.پدر بنده از سال۱۳۵۴ مغازه ای اجاره کرده بودن.سه سال پیش بدیل مریضی مغازه رو بستن و متاسفانه فوت کردن و الان ۳سال است که مغازه بسته هستش.
    بامالک هرچقدر کناراومدیم قبول نکردن و میگن کلیدهارو بدید و برید.
    ۱/ آیا حق کسب پیشه شامل میشود
    ۲/میتونیم بفروشیم مغازه رو؟
    ۳/بسته بودن مغازه تاثیر منفی دارد؟
    متشکرم .

    • بله حق کسب و پیشه و تجارت تعلق خواهد گرفت که باید وکیل بگیرید سریعا.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مشاوره حقوقی با بهترین وکلای ایران ۸۷۱۳۲ - ۰۲۱درخواست مشاوره