آیا مالک جدید می تواند نسبت به اجاره بهاء معوقه مستاجر اقامه دعوا نماید؟

با سلام بنده ساکن شهر خرم آباد هستم و می خواهم آپارتمان یکی از دوستان که واقع در تهران است و مستاجر نیز دارد حال چند سوال دارم. ۱-آیا می توانیم قول نامه را در یکی از بنگاه های املاک شهر خودمان خرم آباد تنظیم نماییم با توجه به این که ملک در تهران واقع است؟ ۲- با توجه به این که ملک مستاجر دارد آیا با قول نامه خرید خانه اجاره نامه نیز به من منتقل می شود؟ به طوری که برای اجاره های عقب افتاده به دادگاه شکایت نمایم؟