فروش ملک مشاعی در مزایده تابع چه قوانینی است؟
سلام و خسته نباشید ۱.وقتی دادگاه حکم به مزایده یک ملک صادر میکند ، مزایده چگونه برگزار می گردد؟ ۲.آیا مالکان آن ملک برای شرکت در مزایده اولویت خاصی دارند یا مانند سایر شرکت کنندگان در مزایده می باشند ، اگر اولویت دارند اولویت آنان به چه صورت است؟ ۳. کسانی که میخواهند در مزایده شرکت کنند چه مقدار از ارزش کارشناسی ملک را باید به حساب دادگاه واریز کنند؟ ۴.اگر یکی از مالکان بخواهد در مزایده شرکت کند ، آیا باید پس از انچام مزایده قیمت کارشناسی شده را کامل به حساب دولت واریز کند یا سهم خود او از مبلغ کارشناسی شده کسر خواهد شد و مابه التفاوت را باید پرداخت کند چگونه می شود مزایده را در صورتی که دادگاه آن را اعلام کرده کنسل کرد؟ با تشکر فراوان
در آگهی مزایده به شرح مندرج در ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی، خصوصیات و شرایطی که اموال مورد مزایده باید داشته باشند و به اطلاع افراد علاقه‌مند به شرکت در مزایده برسد، پیش‌بینی شده است. بیان این شرایط با هدف اطـــلاع‌رســـانــی از وضـعـیــت و اوصاف ملک صورت می‌گیرد تا با توجه به شرایط آن، متقاضیان قیمت پیشنهادی را با اوصاف و کیفیت محل ارزیابی نموده و در صورت تمایل در مزایده شرکت کنند. ازاین‌رو عوامل مؤثر در این محاسبات از جمله حقوقی که اشـخـاص در آن ملک دارند و ایـن‌که ملک در اجاره است یا خیر، در صورتی که در اجاره است، مدت و میزان اجاره و مواردی از این قبیل باید در آگهی مزایده قید شود؛ در حالی که هیچ‌یک از بندهای هشت‌گانه اشاره‌ای به موضوع تصرف نداشته و به نظر می‌رسد تسلیم آن به برنده مزایده مفروض بوده است.
اقدام دادگاه در فروش اموال غیرمنقول (چه فروش اموال مشاع و چه درجهت وصول محکوم‌به نقدی) از باب ولایت بر ممتنع است. استفاده از عبارت “فروش” در عنوان فصل سوم از قانون اجرای احکام مدنی و مواد مربوط به این بخش دلالت بر آن دارد که غیر از مواردی که به طور مشخص درخصوص آنها مقررات خاصی در قانون اجرای احکام مدنی پیش‌بینی شده است، در سایر موارد موضوع تابع قواعد عمومی مربوط به قراردادها از جمله عقد بیع می‌باشد. با عنایت به این‌که از جمله تعهدات و التزامات بایع تسلیم مبیع به مشتری است، مطابق ماده 362 قانون مدنی قسمت اجرای دادگاه مکلف به تحویل مال غیرمنقول به برنده مزایده می‌باشد؛ ولو این‌که قائل به نظر گروه اول و سکوت قانون در باب تسلیم این‌گونه اموال باشیم.
برنده مزایده مادام که اموال فروخته شده تسلیم وی نشده باشد، از منافع آن بهره‌مند نمی‌گردد. پرداخت قیمت پیشنهادی و تحویل آن به محکوم‌له بدون این‌که مال خریداری شده به برنده مزایده تسلیم شود همواره این خطر را به همراه دارد که به جهات قانونی عقد بیع منحل یا باطل شده و برابر قانون محکوم‌له مکلف به استرداد ثمن به مشتری گردد. این در حالی است که امکان دارد محکوم‌له در دسترس نبوده یا به هر طریق امکان استرداد مبلغ پرداختی وجود نداشته باشد. از جمله این موارد، قاعده “تلف مبیع قبل از قبض” است که مطابق ماده 387 قانون مدنی موجب انفساخ عقد می‌شود.
شـایـد ایـن‌گونه پاسخ داده شود که روزانه معاملات بی‌شماری واقع می‌شود که در هر کدام این احتمال متصور است و در صورت تحقق این امر در مزایده و فروش اموال توسط قسمت اجرا نیز به همان طریق باید رفتار شود؛ اما توجه به این نکته ضرورت دارد که دخالت مراجع قانونی نوعی اعتماد و اطمینان را برای شرکت‌کنندگان در مزایده به وجود می‌آورد که باید این حسن ظن و اعتماد حفظ شود.
از طـرفی، افراد در روابط خصوصی خویش حقوق ممتازی برای رعایت مصلحت خود از جمله حق حبس دارند که در مقررات اجرای احکام مدنی پیش‌بینی نشده است. بنابراین به طریق دیگر باید اقدامات احتیاطی در این مورد به عمل آمده یا تضمینی برای اجرای تعهدات قراردادی فراهم شود.