آیا موجر بدون پرداخت مبلغ ودیعه میتواند حکم تخلیه ملک استیجاری را اجرا نماید؟

مغازه ای در سال ۸۸ با پرداخت سه میلیون تومان ودیعه به اجاره گرفته شد به شرط تمدید سالانه به نام غیر با ۱۸ درصد افزایش اجاره. داده شد تغیرات به عهده مستاجربود و مبلغ ۷۰ میلیون تومان خرج دکور مغازه شد.. صاحب مغازه سال ۸۹ طلب برگشت مغازه خود را نمود.ودیعه را نپرداخت و حکم تخلیه را درسال ۹۰ گرفت.ایا بدون پس دادن ودیعه اجازه اخراج از مغازه را دارد؟ ایا این برنامه قبلی که مغازه تعمیر و تجهیز شود و بعد مغازه را پس بگیرد حقه ای بیش نیست و نمی توان از قانون استفاده وشکایت نمود. هم اکنون علی رغم نپرداختن ودیعه و محکوم شدن به بازپرداخت ودیعه تقاصای اجرت المثل ایام تصرف نموده به مبلغ بیست میلیون تومان و تاخیر بیست میلیون تومان سرجمع چهل میلیون تومان . چگونه می توان دفاع موئری داشت