تعیین قیمت ملک تصرف شده با توجه به ملکهای همجوار چگونه است؟

با عرض سلام و وقت بخیر بنده پس از محکوم کردن شهرداری نسبت به رفع تصرف از یک قطعه زمین،اما چون عملیات شهرسازی روی زمینم انجام شده قاضی دستور داده تا قیمت ملک تعیین شود و به بنده پرداخت شود. ۱.با توجه به این که زمین در منطقه تجاری واقع شده اما کارشناس میگه چون قبلا موقعیت زمین مسکونی بوده من بر اساس قیمت روز مسکونی روی زمین قیمت میزارم نه تجاری، آیا این منطقیه? من چه گناهی کردم که شهرداری در نبود من زمین گرفته ۲.آیا قاضی میتونه بجای کارشناس از مشاورین املاک همون محدوده استعلام بگیره? ۳.چکار کنیم که کارشناس بر اساس موقعیت تجاری قیمت گذاری کنه? ممنون میشم اگر بنده را راهنمایی فرمایید