تخلیه ملک مشاع از اقدامات قانونی به شمار می‌رود که میتوان با پیگیری‌های لازم به آن تحقق بخشید. ما تصمیم داریم در این مقاله در مورد تخلیه املاک مشاع و راهکارهای قانونی آن با شما صحبت کنیم. اما پیش از آن لازم است تا توضیحاتی اجمالی در مورد ملک مشاع و سهم مشاعی ارائه دهیم. پس همراهمان باشید.
ملک مشاع چیست؟
بر طبق قانون ملکی که بین دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد، ملک مشاع قلمداد می‌شود. در اصطلاح حقوقی به این وضعیت “اشاعه” گفته می‌شود. منظور از اشاعه این است که تمامی شرکا در بخش به بخش ملک سهم خواهند داشت. به عنوان مثال تصور کنید ۲ شریک صاحب یک ملک هستند. به طوری ۴ دانگ آن به طرف اول و ۲ دانگ دیگر به طرف دوم تعلق دارد.
در این شرایط امکان تفکیک ۲ دانگ از ۴ دانگ دیگر وجود نخواهد داشت و سهم شخصی که صاحب ۲ دانگ است در میان تمامی ملک پراکنده شده است. لذا نمی‌توان هیچ گونه اقدامی به منظور تفکیک دانگ‌ها از یکدیگر انجام داد.
بگذارید در این مورد مثال دیگری هم بزنیم. تصور کنید شخصی فوت می‌کند و اموالش بین ورثه تقسیم می‌شود. در این شرایط هر ملک بین تمامی ورثه تقسیم خواهد شد. اگر چه در این میان سهم جنس مذکر دو برابر جنس مونث است، اما آن چیزی که بدیهی است، سهم بردن تمام ورثه از ملک مذکور است. در این وضعیت هیچ حد و مرزی برای سهم ورثه در نظر گرفته نشده است و آنها به طور هم زمان و مشترک صاحب ملک مشاع هستند.
حیاط، راه پله‌ها، پشت بام و… از دیگر املاک مشاع در ساختمان‌های مسکونی و تجاری به شمار می‌روند که تمامی صاحبان ملک در یک ساختمان، در آن سهم دارند.
البته لازم به ذکر می‌باشد که اشاعه هیچ محدودیتی در صدور اسناد مجزا برای صاحبان ملک مشاع به وجود نخواهد آورد. لذا مالکین می‌توانند با توجه به میزان سهم خود تقاضای صدور سند مجزا دهند. در این اسناد سهم مالکانه مشاعی متقاضیان ذکر خواهد شد.
با مفهوم خلع ید آشنا شوید
دعوای خلع ید یکی از رایج ترین دعاوی در دادگاه‌ها به شمار می‌رود. این دعوا به منظور برطرف کردن تصرف غاصبانه شخصی است که بدون اخذ اجازه از صاحب مال، بر ملکی مسلط شده است.
به طور کلی دعوای خلع ید به دو علت اقامه می‌شود. شخص غاصب از همان ابتدای کار بدون کسب اجازه از مالک، ملکی را به تصرف خود در آورد. شخص غاصب در ابتدا به منظور تصرف ملک از مالک آن اجازه بگیرد، اما در نهایت بدون رضایت مالک به این تصرف ادامه دهد.
یکی از رایج‌ترین موضوعاتی که به دعوای خلع ید منجر می‌شود، به املاک مشاع در منازل مسکونی تعلق دارد. عموما زمانی که یک مالک یا مستاجر در این املاک عملیاتی نامتعارف انجام دهد، دعوای خلع ید اقامه خواهد شد.
به عنوان مثال اگر یکی از مالکین در فضای مشاع ساختمان مرغ و خروس نگهداری کند، به نارضایتی و شکایت سایر مالکین منجر می‌شود. زیرا تمامی صاحبان واحد در ساختمان مذکور در آن فضای مشاع سهم دارند.
حالت دیگر رایجی که در نهایت به اقامه دعوای خلع ید منجر می شود، به زمانی بازمی‌گردد که هر یک از صاحبان ملک یا مستاجرین بیش از حق خود از یک فضای مشاع را طلب نمایند.
به عنوان مثال تصور کنید تمامی واحدهای یک ساختمان به اندازه پارک یک خودرو از پارکینگ سهم می‌برند. در صورتی که هر یک از مالکین یا مستاجرین بخواهد پا را از حقوق خود فراتر بگذارد و مثلا دو خودرو در پارکینگ پارک کند، زمینه لازم برای اعتراض و نارضایتی سایر مالکین را فراهم کرده است.
از حالات دیگری که می‌تواند زمینه ساز دعوای خلع ید باشد، میتوان به املاکی که به چند شریک تعلق دارد، اشاره کرد. تصور کنید یک ملک تجاری توسط سه شریک خریداری شده است که هر یک به میزان مساوی و به اندازه ۲ دانگ از ملک زبور سهم می‌برند. در صورتی که شرکا این ملک را اجاره دهند و مستاجر از پرداخت کرایه به یکی از شرکا اجتناب کند، شریک ناراضی می تواند از حقوق خودش به طور قانونی دفاع کند.
استفاده نابه جا از ملک کرایه داده شده از سوی مستاجر و برپا کردن کسب و کاری خلاف کاربری ملک از دیگر تخلفاتی به شمار می‌رود که شرکا می توانند به خاطر آن دعوای خلع ید برپا نمایند.
همان طور که پیشتر هم اشاره کردیم، در املاک متعلق به چند شریک، سهم هر فرد در کل ملک پخش شده است. لذا هیچ یک از شرکا نمی‌توانند سرخود و بدون کسب اجازه از سایرین ملک مشاع را به تصرف خود درآورند. به این موضوع در ماده ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی پرداخته شده است.
دعوی خلع ید از ملک مشاع چگونه برپا می‌شود؟
در صورتی که نیاز باشد تا دعوی خلع ید ملک مشاع علیه متصرف یا متصرفین برپا شود، نیازی به حضور تمامی مالکین نخواهد بود. به عنوان مثال تصور کنید ملک مشاعی که تصرف شده است به ساختمانی ۵ واحدی تعلق دارد. بدین ترتیب یکی از مالکین به نمایندگی کلیه صاحبان ملک ساختمان مزبور می‌تواند اقدامات لازم به منظور برپایی دعوی خلع ید را انجام دهد.
دعوی خلع ید را میتوان در مورد شریک ملک مشاع و یا علیه غیر برپا نمود. یعنی در صورتی که یکی از صاحبان ملک مشاع بدون کسب اجازه از سایر مالکین به استفاده خود سرانه از ملک مشاع بپردازد، صاحبان دیگر ملک می‌تواند طرح دعوی انجام دهند. ضمن اینکه در صورتی که تصرف کننده از مالکین نباشد نیز میتوان تخلف فرد مزبور را به طور قانونی پیگیری نمود.
در صورتی که چند نفر ملک مشاعی را به تصرف خود در آورند، مالکین می‌توانند علیه همه و یا تعدادی از آنها اقامه دعوی کنند. لازم است بدانید که نحوه پر کردن دادخواست، حیطه رسیدگی دادگاه را مشخص خواهد کرد. لذا نام هر شخصی که در دادخواست ذکر شود، حکم دادگاه در مورد همان فرد اجرا خواهد شد. قوانین مربوط به ملک مشاع در مورد سرقفلی های واحدهای تجاری نیز صدق می‌کند. اگر در مورد اجازه فروش سرقفلی مالکین مشاعی سوالی دارید، بهتر است تا به مثال زیر توجه نمایید.
من صاحب ۶ دانگ یک ملک تجاری هستم. ضمن اینکه ۳ دانگ سرقفلی همان ملک نیز به من تعلق دارد. ۳ دانگ دیگر سرقفلی متعلق به مستاجری است که مدتی پیش فوت کرده است. در حال حاضر این سرقفلی به ورثه شریک من واگذار شده است. لازم به ذکر است که تمامی ورثه در خارج از کشور سکونت دارند. بنده قصد فروش ملک را دارم. اما به دلیل وضعیت سرقفلی، فروش دشوار شده است. از آنجایی که من در فروش ملک تعجیل دارم، می خواستم بدانم که شما چه راهکاری را به بنده پیشنهاد می‌دهید؟ سوال دیگر اینکه آیا حق مشاع هم همانند ملک مشاع قابل فروش است؟
در پاسخ به این سوال باید بگوییم که شما می‌توانید به منظور فروش حق مشاعتان به دادگاه مراجعه نمایید. در ادامه دادگاه اقدامات لازم به منظور فروش حق مشاع را انجام خواهد داد و پول حاصل از فروش را به شما پرداخت خواهد کرد.
در مورد تصرف عدوانی چه می‌دانید؟
بر طبق قانون تمامی اموال منقول و غیر منقول که به طور قانونی در تصرف شخصی قرار دارد، به عنوان اشیاء تحت تصرف آن شخص شناخته می‌شود. چنانچه این اموال در تصرف دیگری قرار داشته باشد، مدعی می‌تواند به منظور به دست آوردن مالش اقامه دعوی کند و در صورت در دست داشتن ادله اثبات، آنها را به دادگاه ارائه دهد. بدین ترتیب دادگاه می‌تواند با استناد به ادله حکم صادر نماید و مدعی را به عنوان مالک حقیقی اموال اعلام کند.
جالب است بدانید که هیچ چارچوب مشخص و تعیین شده‌ای در این زمینه وجود ندارد. عامل اصلی در تعیین حقیقت در این رابطه عرف است و به طور معمول سلطه‌ی شخص بر یک شی به معنای مالکیت آن قلمداد می‌شود. مگر اینکه بتوان خلاف این موضوع را به صورت قانونی ثابت کرد. ماده ۳۵ قانون مدنی کشور به همین اصل اشاره دارد. بدین ترتیب تصرف هر مالی را دلیلی بر مالکیت آن اعلام کرده است، مگر بتوان خلافش را اثبات نمود. در ماده ۳۱ همان قانون به نحوه تصرف مال اشاره کرده است. بر طبق این ماده هیچ مالی را نمی توان از تصرف مالک آن در آورد، مگر اینکه از ادله روشن و قانون کمک گرفته شود.
لذا بر همگان روشن است که هیچ گاه نمی‌توان به زور و ستم مالی را از دست صاحبش بیرون کشید. مگر در صورتی که حق با مدعی باشد و بتواند ادعای خود را به طور قانونی ثابت کند. در صورتی که مدعی مالی را با قدرت شخصی از تصرف مالک بیرون درآورد، غاصب خواهد بود. چنین افرادی تحت پیگرد قانونی قرار می‌گیرند و به عنوان متصرف عدوان شناخته می‌شوند.
در مورد دعوای تصرف عدوانی حقوقی بدانید
اگر بخواهیم به تعریف درستی از دعوای تصرف عدوانی حقوقی برسیم، باید به ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی کشور رجوع کنیم. در این ماده به ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه مال غیر منقول وی بدون کسب اجازه از تصرفش خارج شده است، پرداخته شده است. در این شرایط شاکی درخواست تصرف نسبت به همان مال را اعلام می‌نماید که به آن دعوای تصرف عدوانی گفته می‌شود.
بدین ترتیب باید تصرف سابق خواهان و تصرف ناحق خوانده از سوی قانون و دادگاه به اثبات برسد. دادگاه برای صدور حکم به بررسی سند مالکیت ملک مزبور نمی‌پردازد. بلکه بر اساس تصرف حکم می دهد. لازم به ذکر است منظور از خواهان همان شخصی است که بر تصرف سابق ملک ادعا دارد. خوانده نیز مالک در حال حاضر ملک مزبور می‌باشد.
در برخی از مواقع خوانده مالک است و طرف مقابل می‌تواند با اقامه دعوی، ادعای تصرف عدوانی را به اثبات برساند. در صورتی که خوانده در دعوی تصرف عدوانی شکست بخورد، می‌تواند نسبت به اقامه دعوی مالکیت اقدام کند. زیرا شکست در دعوی تصرف عدوانی هیچ ممنوعیتی در اقامه دعوی مالکیت به وجود نخواهد آورد.
لذا توصیه می‌شود در چنین شرایطی سایر انواع دعاوی تصرف مورد توجه قرار گیرند. دعوای خلع ید و دعوای تخلیه از دیگر اقسام دعاوی تصرف به شمار می‌روند.
تصرف عدوانی کیفری
لازم است بدانید که تصرف عدوانی علاوه بر اینکه جنبه حقوقی دارد، در حوزه کیفری نیز دارای اهمیت است. قانون آیین دادرسی مدنی کشور به این موضوع در موارد ۱۵۸ تا ۱۷۷ پرداخته است.
جرم تصرف عدوانی چیست؟
به طور کلی به استیلای مادی و عرفی از مال دیگری به نفع و سود خود، تصرف عدوانی گویند. لذا در صورتی که مال غیر منقولی که به شخص دیگری تعلق دارد، بدون کسب اجازه از وی تصرف شود، به آن جرم تصرف عدوانی گفته می‌شود. با عناصر تشکیل دهنده جرم تصرف عدوانی آشنا شوید! به طور کلی برای اینکه بتوان تصرف عدوانی کیفری را جرم به حساب آورد باید به دو عنصر توجه داشت.
آشنایی با عنصر قانونی
با رجوع به ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی در می یابیم که سه حالت برای عنصر قانونی تصرف عدوانی در نظر گرفته شده است. این سه حالت به شرح ذیل می باشند:
- ایجاد کردن آثار تصرف: منظور اقداماتی است که با هدف صحنه سازی انجام شود.
- اقداماتی که منجر به تخریب محیط زیست و منابع طبیعی شود.
- تصرف عدوانی یا اقداماتی که به ایجاد مزاحمت یا منع از حق منجر شود.
آشنایی با عنصر مادی
منظور از عنصر مادی اقداماتی است که به منظور تصرف مال متعلق به دیگری به نفع خود انجام می‌شود. بدین ترتیب هر اقدامی که در مورد این اموال بدون کسب اجازه از مالک قانونی ان انجام شود، در این دسته جای می‌گیرد.
تصرف اموال منقول
در صورتی که موضوع به تصرف اموال منقول متعلق مربوط باشد، میتوان به ماده ۱ موجود در قانون جلوگیری از تصرف عدوانی رجوع کرد. با کمک این قانون که در سال ۱۳۵۲ به تصویب رسید، میتوان به منظور تصرف اموال منقول متعلق اقامه دعوی حقوقی انجام داد.
عدم رضایت مالک یا ذی حق چه پیامدهایی را به همراه دارد؟
برای اینکه بتوان به جرایم علیه اموال و مالکیت تحقق بخشید، به عدم رضایت مالک نیاز خواهد بود. در صورتی که مالک در این زمینه رضایت داشته باشد، وصف کیفری از اعمال متخلف برداشته خواهد شد.
شاکی باید در دعاوی تصرف عدوانی ثابت کند که ملک مورد نظر پیش از این در تصرفش قرار داشته است و هم اینک بدون اجازه وی از تصرفش درآمده است. در چنین شرایطی میتوان با ارائه سند مالکیت به سابقه تصرف ملک پی برد. بدین ترتیب شاکی باید ادله لازم به منظور اثبات سابقه تصرف خود را بر مال غیر منقول ارائه دهد و در ادامه ذکر نماید که مال بدون رضایت از تصرفش خارج شده است.
اهمیت مالکیت شاکی در دعوی تصرف عدوانی
اگر چه در ماده ۶۹۰ قانون مدنی به کلمه متعلق اشاره شده است، اما روال پیگیری پرونده های دعاوی تصرف عدوانی کمی متفاوت است. لذا در دادگاه‌های مربوط به دعاوی تصرف عدوانی مالکیت شاکی از الزامات نیست.
نکات قابل توجه
افرادی که بخواهند دعوای تصرف عدوانی ملک مشاع را برپا کنند، باید به دادگاه حقوقی مراجعه نمایند.
بر اساس قانون اگر دو یا چند شریک ملکی را به تصرفشان داشته باشند و یکی از آنها مانع تصرف دیگری بر ملک مشاع شود، متخلف خواهد بود. بدین ترتیب شریک دیگر می تواند از متصرف عدوانی به دادگاه شکایت برد و دعوای تصرف عدوانی را برپا نماید.
در صورتی که ملک مشاع که در تصرف چند شریک قرار دارد نیاز به تعمیرات داشته باشد، شرکا می‌توانند برای تعمیر اقدام کند. چنانچه یکی از شرکا از تعمیر ملک مشاع سر باز زند، سایر صاحبان ملک می توانند نسبت به این امر اقدام نمایند. زیرا این عمل در مصادیق تصرف عدوانی جایی ندارد.
اگر برای مدیریت قسمت های مشاع در ساختمان ها مشکلی به وجود آید و صاحبین ملک در آن ساختمان به توافق نرسند، باید به قانون رجوع شود. بر طبق قانون باید به رای اکثریت مالکینی که دارای مساحت اختصاصی بیشتر از نصف هستند، اعتماد کرد.
نتیجه گیری
انتظار می‌رود با مطالعه این مقاله به دانشی کلی و کاربردی در مورد تصرف عدوانی و دعوی خلع ید رسیده باشید. از جمله نکات کلیدی که در این مقاله به آن پرداخته شد، میتوان به موارد ذیل اشاره کرد:
- به املاکی که دارای چندین مالک باشد، ملک مشاع گفته می‌شود. سهم هر مالک در ملک مشاع در تمامی بخش‌های ملک پراکنده است.
- منظور از دعوای خلع ید، دعوایی است که از سوی شاکی به منظور اقدام غاصبانه و تصرف بدون اجازه ملک از سوی دیگری برپا می‌شود. به طوری که خواهان رفع این تصرف است.
- در صورتی که شخصی بدون کسب رضایت از مالکین به تصرف ملکی مشاع دست زند، به آن تصرف عدوانی گفته می‌شود. این تصرف دارای دو نوع کیفری و حقوقی است.
- چنانچه افرادی قصد برپایی دعوای تصرف عدوانی در ملکی مشاع را داشته باشند، باید به دادگاه حقوقی مراجعه نمایند.
