فسخ قرارداد چگونه و تحت چه موارد قانونی و حقوقی امکان پذیر می باشد؟

فسخ

فسخ در لغت به معنای نقض، زایل کردن، تباه کردن و شکستن آمده است و به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است. فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی از جمله مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها است.موضوع فسخ قرارداد، مختص عقود لازم است؛ چرا که در عقود جایز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند. بحثی که در عقود لازم مطرح بوده، آن است که آیا مدعی فسخ عقد، حق فسخ دارد یا اینکه باید به عقد ملتزم بماند؟

ماهیت فسخ

با توجه به تعریفی که از فسخ ارائه شد، می‌توان گفت که فسخ، انشای یک‌طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع محسوب می‌شود. به این معنا که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود.

مبنای فسخ

مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد؛ یعنی اینکه فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است:

فسخ

  • توافق طرفین

طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند؛ مثل این ‌که شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در قرارداد آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند. به این حق در اصطلاح خیار شرط گفته می‌شود. همان‌گونه که در مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی به آن اشاره شده است.بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی، «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.»ماده ۴۰۰ این قانون نیز می‌گوید: «اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است؛ در غیر این صورت تابع قرارداد متعاملین است.»

  • حکم مستقیم قانون

قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست که در اینجا فرد به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند. ماده ۴۷۸ در این زمینه می‌گوید: «هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.» همچنین بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی، «عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع باشد.»

شرایط فسخ

  1. قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.
  2. رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.
  3. اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.

موارد فسخ معامله

حق به هم زدن معامله را «خیار» گویند و خریدار و فروشنده در موارد ذیل می‌توانند معامله را به هم بزنند:

فسخ

  1. خریدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.
  2. یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشند. (خیار غَبن)
  3. طرفین در معامله مقرر کنند که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان بتواند معامله را به هم بزند. (خیار شرط)
  4. فروشنده یا خریدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طوری رفتار کند که قیمت مال در نظر طرف مقابل زیاد شود. (خیار تدلیس)
  5. فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد به طور مخصوصی باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری می‌تواند معامله را به هم بزند. ( خیار تخلّف شرط)
  6. در جنس یا عوض آن عیبی باشد. (خیار عیب)
  7. معلوم شود مقداری از جنس که فروخته شده، مال متعلق به دیگری است که اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند تمام معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد. همچنین اگر معلوم شود مقداری از چیزی که خریدار به عنوان عوض داده، مال متعلق به دیگری است و صاحب آن راضی نشود، فروشنده می‌تواند تمام معامله را به هم بزند، یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد. (خیار شرکت)
  8. فروشنده خصوصیات جنس معینی را که مشتری ندیده است، به او بگوید و بعد معلوم شود آن‌گونه که گفته، نبوده است. در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشتری خصوصیات عوض معینی را که می‌دهد، بگوید و بعد معلوم شود به طوری که گفته، نبوده است، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار رویت)
  9. مشتری پول جنسی را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد. اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را بهم بزند اما اگر جنسی که خریده است، مثل بعضی از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، فاسد می‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر)
  10. اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار تا سه روز می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار حیوان)
  11. فروشنده نتواند جنسی را که فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، اسبی که توسط فروشنده فروخته شده است، فرار کند که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تَعذّر تسلیم)
این مطلب را از دست ندهید:  آنچه لازم است از حقوق شهروندی و خانواده بدانیم

فسخ

آثار فسخ

اثر فسخ نسبت به آینده است و اثری نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان انشای فسخ منحل شده و آثار آن قطع شود.بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، اصولا تا زمان فسخ، باید متعلق به کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده است؛ اما به دلیل اینکه نمائات و منافع متصله‌ را نمی‌توان از مورد معامله جدا کرد، می‌گوییم منافع منفصله آن تا زمان فسخ متعلق به کسی است که به واسطه عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن متعلق به کسی است که به واسطه فسخ مالک شده است. اگر خریدار قیمت جنس را نداند یا در موقع معامله غفلت کند و جنس را گرانتر از قیمت معمول آن بخرد، چنانچه به قدری گران خریده که مردم او را مغبون می‌دانند و به کمی و زیادی آن اهمیت می‌دهند، می‌تواند معامله را به هم بزند.

اختیار بر هم زدن معامله در هنگام غبن

همچنین اگر فروشنده قیمت جنس را نداند یا موقع معامله غفلت کند و جنس را ارزانتر از قیمت آن بفروشد، در صورتی که مردم به مقداری که ارزان فروخته است، اهمیت بدهند و او را مغبون بدانند، می‌تواند معامله را به هم بزند.در معامله بیع شرط، که مثلا جنس هزار تومانی را به هزار تومان یا کمتر می‌فروشند و قرار می‌گذارند که اگر فروشنده تا مدتی معین پول را بدهد، بتواند معامله را به هم بزند، در صورتی که خریدار و فروشنده قصد خرید و فروش داشته باشند، معامله صحیح است .اگر فروشنده چای اعلا را با چای پَست مخلوط کند و به اسم چای اعلا بفروشد، مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند.اگر خریدار بفهمد مالی که گرفته است، عیبی دارد، به عنوان مثال حیوانی را بخرد و سپس بفهمد که یک چشم آن کور است، چنانچه آن عیب پیش از معامله در مال بوده و او نمی‌دانسته، می‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب آن را بگیرد.

وجود عیب پیش از معامله، از موارد فسخ

اگر فروشنده بفهمد در عوضی که گرفته است، عیبی وجود دارد، چنانچه آن عیب پیش از معامله در عوض بوده و او نمی‌دانسته، می‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب را بگیرد.اگر بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن مال، عیبی در آن پیدا شود، خریدار می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر در عوض مال بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن، عیبی پیدا شود، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر بخواهند تفاوت قیمت بگیرند، بلا اشکال است.اگر خریدار بعد از معامله، عیب مال را بفهمد و فورا معامله را بهم نزند، دیگر حق به هم زدن معامله را ندارد.برای فسخ معامله کافی است که فرد موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد یا اگر این اقدام مقدور و ممکن نیست، به دیگران اطلاع دهد که معامله را فسخ کرده است.
هر گاه خریدار بعد از خریدن جنس عیب آن را بفهمد، اگر چه فروشنده حاضر نباشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.

فسخ

موارد مقدور نبودن فسخ یا گرفتن تفاوت قیمت

در مواردی اگر خریدار بفهمد که مال عیبی دارد، نمی‌تواند معامله را به هم بزند یا تفاوت قیمت بگیرد که به شرح ذیل است:

  • موقع خریدن، عیب مال را بداند.
  • به عیب مال راضی شود.
  • در وقت معامله بگوید که اگر مال عیبی داشته باشد، پس نمی‌دهم و تفاوت قیمت هم نمی‌گیرم.
  • فروشنده در وقت معامله بگوید که این مال را با هر عیبی که دارد می‌فروشم، اما اگر عیبی را معین کند و بگوید که مال را با این عیب می‌فروشم و سپس معلوم شود عیب دیگری هم دارد، خریدار می‌تواند برای عیبی که فروشنده معین نکرده است، مال را پس دهد یا تفاوت قیمت بگیرد.

موارد امکان دریافت تفاوت قیمت

در سه صورت، اگر خریدار بفهمد که مال عیبی دارد، نمی‌تواند معامله را به هم بزند اما می‌تواند تفاوت قیمت بگیرد:

  • بعد از معامله تغییری در مال بدهد که مردم بگویند، آن گونه که خریداری کرده و تحویل داده شده، باقی نمانده است.
  • بعد از معامله بفهمد مال عیب دارد و فقط حق برگرداندن آن را ساقط کرده باشد.
  • بعد از تحویل گرفتن مال، عیب دیگری در آن پیدا شود اما اگر حیوان معیوبی را بخرد و پیش از گذشتن سه روز عیب دیگری پیدا کند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، باز هم می‌تواند آن را پس دهد.

همچنین اگر فقط خریدار تا مدتی که حق به هم زدن معامله را داشته باشد، مال عیب دیگری پیدا کند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.

  • googleplus
  • twitter
  • linkedin
  • linkedin
  • linkedin

همکاری با گروه وکلای یاسا، تجربه ای زیبا در زمینه تحقق عدالت در هر ابعادی برای من بوده است.

۳۳ نظر

  1. در یک معامله در صورتی که چک و یا چک های خریدار وصول نشود و برگشتی بخورد آیا معامله میتواند فسخ شود و چگونه؟

    • به دلیل خیار تاخیر ثمن بله حق فسخ وجود دارد.

      • سلام
        من با یه تالار پذیرایی برای برگزاری جشن عروسی صحبت کردم و بدون امضا قرارداد بهش چک دادم و فردا باهش تماس گرفتم که برنامه کنسل شد ولی متاسفانه چک اول برداشت و چک دوم هم دست به دست شد الان بعد از دوماه نه مبلغ نقد شده رو به من برگردندن نه چک دوم آیا قرارداد حائز شرایط فسخ هست و من به جرم خیانت در امانت متونم جلوی چک دوم رو بگیرم

  2. باسلام یه خانه نخریدیم گران بعدازظه هفته میتونیم،آا میتوانیم معامله رابهم،بزنیم طرف مقابل مدارک لازم ارائه نداده یعنی کلاهبرداری شده باتشکر؟

    • قرارداد شما باید مطالعه شود. لذا اگر حق فسخ نداشته باشید امکان فسخ وجود ندارد.

  3. زمینی خریده ام که این زمین اشتباها توسط کسی ساخته شده و فروشنده حاضر به پیگیری برای به نام زدن زمین جایگزین نمیشود و تقاضای فسق نموده.قانونا حق با کیست؟

  4. سلام. من یه خونه فروختم بنگاه تو مبایعه نامه ذکر نکرده فسخ. الان زمان دفترخانه ما گذشته و من عدم حضور هم گرفتم. خریدار هم پیداش نیست. من شکایت کنم میتونم فسخ کنم؟

    • بله اگر خریدار ثمن معامله را پرداخت نکند شما حق فسخ دارید.

      • من همین شرایط را داشتم ولی فسخ نشد. گفتند قبل از طرح شکایت درخواست فسخ، باید اظهار نامه درخواست فسخ برای خریدار میفرستادم… .

  5. در قرداد نوشته قطعی

  6. سلام ما یک زمینی خریدیم که فروشنده تعهداتش که تحویل تقسیم نامه و سند آبیاری بوده رو انجام نداده و ما چک دوم اون رو به دلیل کلاهبرداری مسدود کردیم،اما تو قولنامه یک شرط وجود داره که نوشته در صورت پاس نشدن چک فروشنده حق فسخ داره و ۵۰ میلیون هم بابت فسخ میگیره،آیا این امکان براش وجود داره؟

    • خریدار و فروشنده حق حبس دارند لذا میتوانید الزام ایشان را به ایفای تعهد بخواهید.

  7. با سلام من ملکی معامله کرده ام الان متوجه شدم این ملک قبلا معامله شده و فسخ کرده طرف مقدار پولشو نداده الان طرف ادعا کرده اینجا وضعییت ما چی هست

    • اگر معامله و فسخ مربوط به گذشته باشد مشکلی برای شما ایجاد نخواهد کرد.

  8. سلام من سال نود و پنج یک عدد یخچال تاپینگ ۲ متری ۲۰ کاسه از یه نفر خریداری کردیم ولی فروشنده یک یخچال ۱.۵ متری ۱۶کاسه معیوب بهمون تحویل داد ما هم این چند سال بارها به فروشنده برای پس گرفتن یخچال یا عوض کردنش مراجعه کردیم و فروشنده جوابمون رو نداد ما فاکتور خرید یخچال ۲ متری ۲۰ کاسه و نظریه کارشناسی ۳ نفره اتحادیه تعمیرات لوازم خانگی مبنی بر ۱.۵ متری بودن یخچال و معیوب بودن اون رو داریم الان بعد از ۳ سال میتونیم درخواست فسخ قرارداد بدیم ؟

  9. سلام من یه امتیاز واگذاری زمین داشتم که ۵ ماهی میشه به طور وکالتی فروختم.الان متوجه شدم قیمت خیلی بیشتر از اون چیزی بوده که من فروختم چون من اونجا نبودم و خبر از قیمت نداشتم زمینو به قیمت ناچیزی از دستم در اوردند حق فسخ دارم

  10. سلام – تشکر از مشاوره شما
    زمینی فروخته ام که حدودا ۳۰ درصد زیر قیمت بازار بوده است به این دلیل که در فروش دچار استرس و به نوعی اغفال شدم هم اکنون ۵ روز از زمان دریافت نصف مبلغ معامله میگذرد آیا میتوانم قرارداد را فسخ کنم بدون اینکه هزینه فسخ را بپردازم چون مغبون شدم

  11. سلام.ماشینی دو سال پیش فروختم بعد از دوسال خریدار اومده شکایت کرده که عقب ماشین برش کاری و جوشکاری شده ب طور پنهان و تقاضای ارش کرده در ضمن کارشناس گفته ک زمان دقیق جوشکاری مشخص نیست به نظر شما بعد از دو سال چنین چیزی میشه در ضمن من خودم ماشین رو از کسی دیگه خریدم

  12. سلام .من ی اپارتمان بزرگ رو با دو واحد اپارتمان کوچیک با دوتا مالک مختلف معاوضه کردم .بنگاه یکی از این دو واحد رو به بهانه دریافت کمیسیون یک درصد تحویل نمیده بعد از ۱۵ روز و مالک اپارتمان هم دوست بنگاه هست من میتونم قرارداد رو فسخ کنم

    • میتوانید علیه بنگاه شکایت کنید و کمیسیون بنگاه طبق تعرفه باید پرداخت شود. لذا فسخ قرارداد به این دلیل امکان پذیر نیست.

  13. سلام
    من یک ملک را برای اجاره بیعانه گرفتم و پیش نویس کردیم به همین دلیل نسخه ها در دست بنگاه هست و به من هم تسلیم نشده، حالا به دلیل فضولی بنگاه و تجاوز به حقوق مالی و غیر مالی من ( بنگاه از مستاجر مقداری پول گرفته و به من بخشی از آن را داده و همچنین بدون اجازه و حضور من و پرداخت تمام ثمن‌ و تکمیل و تسلیم قولنامه، کلید خانه را به مستاجر داده و تصرف کرده است) میتوانم درخواست ابطال پیش نویس و رفع تصرف و مجازات بنگاه به دلیل فضولی و تجاوز به حقوق مالی و غیر مالی ام را داشته باشم؟

  14. باسلام من یک خودرو نیسان اجاره به شرط تملیک گرفتم وچون دسته چک نداشتم از دوستم چک گرفتم وخودرو راه با قراداداجاره به مدت۳ سال باتنظیم قرارداد تحویل دوستم به عنوان راننده نموده ام وقراربراین بوده به جای اینکه ماهانه مبالغی راه به من بدهد چکها را پاس کند حال ۳چک را پرداخت نموده وادای مالکیت خودرو را دارد باید چکار کنم

  15. سلام خ استرس دارم امروز یه ماشین خریدم ۴۵میلیون دادم بقیه شم چک دادم همین امشب یعنی چندساعت بع فهمیدم ماشین ایراد داره فردا میتونم قردادو فسخ کنم تورو خدا ج بدین

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مشاوره حقوقی با بهترین وکلای ایران ۸۷۱۳۲ - ۰۲۱درخواست مشاوره