• صفحه خانگی
  • <
  • قوانین
  • <
  • دعوای موجر و مستاجر – برخی از اختلافات موجر و مستاجر در پایان مدت

دعوای موجر و مستاجر – برخی از اختلافات موجر و مستاجر در پایان مدت

دعوای موجر و مستاجر

دعوای موجر و مستاجر به کجا ختم می شود؟ برخی از اختلافات مبتلابه موجر و مستاجر در پایان مدت اجاره را مورد بررسی قرار داده‌ایم.

پس ندادن ودیعه و دعوای موجر و مستاجر

ملکی که اجاره می‌شود در دست مستاجر امانت است و اگر خسارتی به آن وارد شود مستاجر مسئول نیست مگر اینکه تقصیر کرده باشد.

دعوای موجر و مستاجر – ممکن است موجر بخواهد خسارت‌های وارد شده به ملک را خودش از میزان پول ودیعه داده شده کم کند. علاوه بر این موارد دیگری نیز وجود دارد که گاهی موجر حاضر نمی‌شود ودیعه مستاجر را به او برگرداند. اگر به هر دلیلی صاحبخانه دربازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی کند مستاجر از این حق برخوردار است که از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در صورتی که مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد برای مطالبه آن به شورای حل اختلاف بروید و اگر بیشتر از آن باشد می‌توانید در دادگاه اقامه دعوا کنید. منظور از ودیعه مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر می‌دهد. در عرف اسامی‌مختلفی برای آن وجود دارد. بعضی به آن قرض‌الحسنه می‌گویند، بعضی آن را رهن می‌نامند و برخی اسم ودیعه روی آن می‌گذارند. به نظر می‌رسد ماهیت این عمل به ودیعه نزدیک‌تر باشد. این مبلغ عملا نقش تضمینی را بازی می‌کند که از سوی مستاجر به موجر داده می‌شود. به صورت عرفی نیز چنین است که مستاجر تا زمان پایان عقد قرارداد حق مطالبه‌ مبلغی را که به عنوان رهن به موجر داده است را ندارد. بنابراین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد مستاجر می‌تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد. اما ممکن است موجر از برگرداندن این مبلغ خودداری کند. در این صورت چه باید کرد؟

دعوای موجر و مستاجر

اما موضوع دیگری که در کنار بررسی دعوای مطالبه مبلغ ودیعه قابلیت بررسی دارد این است که با تاخیر موجر در برگرداندن ودیعه به مستاجر خسارت وارد می‌شود. آیا این خسارت را هم می‌توان مطالبه کرد؟ پاسخ مثبت است اما دریافت خسارت وارد شده به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است و تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و در این مورد به‌خصوص پای کارشناس به میان نمی‌آید.شرایط گرفتن این خسارت به این ترتیب است: اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه، نامه یا به روش دیگری که بعدا بتوان ثابت کرد آن مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند اگر موجر تمکین مالی نداشته باشد خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد. اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.

با توجه به مفاد ماده ۵۰۱ قانون مدنی که می‌گوید: «موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.»

پایان مدت اجاره

دعوای موجر و مستاجر

دعوای موجر و مستاجر و پایان مدت. در اثر عقد اجاره مالکیت منفعت به صورت موقت برای مستاجر ایجاد می‌شود؛ بنابراین بعد از پایان مدت اجاره مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه کند و اگر در پایان اجاره مستاجر ملک را تخلیه نکند و به انتفاع خود ادامه دهد و دعوای موجر و مستاجر رخ دهد موجر نیز درخواست تخلیه نکند با توجه به مفاد ماده ۵۰۱ قانون مدنی که می‌گوید: «موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.»

مستاجر را باید ماذون محسوب کرد نه غاصب و به استناد ماده ۶۳۱ قانون مدنی مستاجر از تاریخ مطالبه مالک و امتناع مستاجر، متصرف در حکم غاصب شناخته می‌شود قبل از درخواست تخلیه که معمولا با اظهارنامه صورت می‌گیرد، مستاجر را باید امین دانست.

این مطلب را از دست ندهید:  نمونه کاربرگ‌هاى محاسباتى و روند شاخص

بنابراین مستاجر نسبت به عین مستاجر قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نیست مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف، مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.

بنابراین قبل از مطالبه مالک مستاجر در حکم امین است و ضامن نقص و عیبی که از تعدی و تفریط او ناشی نشده نیست و در صورتی باید اجرت‌المثل بپردازد که استیفای منفعت کرده باشد؛ در صورتی که پس از مطالبه مالک و عدم تخلیه مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع تلف شده محسوب می‌شود؛ اما در هر دو حالت موجر حق ندارد راسا و بدون دستور یا حکم قضایی تخلیه کند یا برای مستاجر ایجاد مزاحمت کند.

دعوای مزاحمت

دعوای موجر و مستاجر

به موجب ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون آنکه مال را از تصرف او خارج کرده باشد و مطابق ماده ۱۵۹ همان قانون، دعوی ممانعت از حق عبارت است از دعوای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.

بنابراین رای دادگاه تجدیدنظر استان از این حیث که عمل متهم را (قفل کردن در ورودی) هم مزاحمت و هم ممانعت از حق تشخیص داده است، صحیح نیست. این نظر که تصمیم دادگاه تجدیدنظر در نقض رای دادگاه بدوی صحیح نیست در نتیجه موجه است ولی اقدام موجر مبنی بر قفل کردن مورد اجاره نه ممانعت از حق است و نه مزاحمت؛ زیرا این دو موضوع تعاریف جداگانه‌ای از عمل مرتکب دارند.

اقدام موجر مصداق بارز تصرف عدوانی است؛ زیرا تصرف عدوانی ادعای متصرف سابق است مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.

دعوای موجر و مستاجر

بر این اساس شاکی (مستاجر) باید مبادرت به طرح شکایت تصرف عدوانی علیه موجر می کرد یا دعوی رفع تصرف عدوانی از محکمه حقوقی مطرح می‌کرد. بنابراین طرح شکایت ممانعت از حق و مزاحمت از سوی شاکی صحیح نیست و تصمیم دادگاه بدوی مبنی بر برائت متهم نیز وجهه قانونی ندارد؛ بلکه دادگاه باید به لحاظ طرح نشدن شکایت مناسب از سوی شاکی، قرار منع تعقیب متهم را صادر می‌کرد؛ چراکه عمل مرتکب بنا بر تعاریف ممانعت از حق و مزاحمت و تصرف عدوانی منطبق با ممانعت از حق و مزاحمت نبوده و شکایت تصرف عدوانی نیز مطرح نشده است.

دعوای موجر و مستاجر– به موجب ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون آنکه مال را از تصرف او خارج کرده باشد.

رای دادگاه تجدیدنظر نیز به نظر صحیح نمی‌رسد؛ زیرا موضوع شکایت را صحیح دانسته و به دو جهت ممانعت از حق و مزاحمت مبادرت به صدور رای کرده است که اولا محکومیت متهم به دو عنوان اتهامی صحیح نیست و ثانیا موضوع شکایت با عمل مرتکب منطبق نبوده است.

صدور رفع تجاوز

چنانچه به هر علت از جمله عدم احراز سوءنیت متهم از اتهام تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق تبرئه شود موردی برای صدور رفع تجاوز نیست و موضوع به یک امر حقوقی تبدیل می‌شود که ذی‌نفع باید مطابق مقررات حاکم از جمله آیین دادرسی مدنی اقدام کند.

  • facebook
  • googleplus
  • twitter
  • linkedin
  • linkedin
  • linkedin

همکاری با گروه وکلای یاسا، تجربه ای زیبا در زمینه تحقق عدالت در هر ابعادی برای من بوده است.

۴۴ نظرات در حال حاضر

  1. ایا میشه ازصاحبخونه ای که خونه اش رانگ نمی کنه شکایت کرد باتوجه به این که مقدازیادی ازمااجاره خونه میگیره پول پیش ۴۰ میلیون وماهی دو میلیون ودویست هزارتومان میگیره چه کاربایدکرد.

    • در ضمن قرارداد اجاره نمیتوانید ایشان را ملزم کنید و فقط قبل آن باید به ایشان اعلام میکردید. لذا اگر ایشان رضایت داشته باشند رنگ میکنند و در غیر این صورت شما میتوانید قرارداد را تمدید نکنید.

  2. سلام یک باب مغازه تجاری رو یک ساله قرارداد بستیم ب دلیل مشکلاتی از موجر درخواست تسویه و فسخ قرارداد کردیم ۱۰ ماهه ک مغازه درحال فعالیت بوده و ۲ ماه مونده ب تموم شدن قرار داد .۳۰ میلیون رهن دادیم ۴ میلیون اجاره.میخواستم بپرسم این دوماهی ک مونده رو باید کرایه رو پرداخت کنیم یانه ممنون میشم راهنماییم کنید

    • با توجه به اینکه قرارداد شما یک ساله است باید دو ماه دیگر اجاره پرداخت کنید.

  3. با سلام
    من با صاحبخونه به مشگل بر خوردیم میخواستم کمکم کنید
    یه ماه تا آخر قراردادمون مونده و به تفاهم نرسیدیم برای تمدید . من الان به ایشون میگم که یه مبلغی به من بده تا من دنبال خونه بگردم و تخلیه کنم ایشون میگه من اول باید خونه رو به شخص دیگری اجاره بدم و بعد مبلغی که از مستجر جدید میگیره رو به من بده من هم نمیتوانم هر روز هر کسی رو به داخل خونه راه بدم تا خونه رو ببینن الان من باید چکار کنم ممنون میشم اگه راهنماییم کنید

    • باید منزل را تخلیه کنید سپس برای استرداد ودیعه و مطالبه خسارت دادخواست بدهید.

  4. باعرض سلام بنده موجر هستم و مستاجر بنده بعد از ۳سال اقامت در آپارتمان من،در و دیوار و کمد را تخریب و با آسیب شدید به رنگ دیوارها خانه رو به من میخواهد تحویل دهد ولی من بخاطر خسارات به خانه ام میخواهم از ودیعه کم کنم ولی ایشان زیر بار نمیرود و حتی مرا تهدید به دعوا میکند این وسط تکلیف چیست

    • ابتدا تامین دلیل بگیرید سپس برای مطالبه خسارت وارده اقدام کنید.

  5. سلام وقت بخیر

    ببخشید مستاجر بنده کولرگازی رو خراب کرده
    هزینه تعمیرات به عهده کیست

    ضمنا هزینه سرویس کولر گازی* در صورت نیاز به عهده کیست
    با تشکر

    * مستاجر فعلی صاحب خانه قبلی است و خانه را از مستاجر فعلی خریداری کردم

    ایشان مدعی است که کولر نیاز به سرویس سالیانه دارد و هزینه به عهده موجر یعنی بنده است در صورتی که بنده کولر را سالم و روشن در حال خنک کردن به ایشان) به عنوان مستاجر) تحویل دادم
    با تشکر

    • در صورتیکه مرتکب تعدی و تفریط شده باشند ملزم به جبران خسارت هستند در غیر این صورت با موجر است.

  6. با سلام.من با مستاجر مشکل پیدا کردم!به خاطر کشیدن سیگار زیاد و مواد صنعتی!وندادن اجاره!لطفا راهنمایی کنید …..هنوز مدت قرار دادش تموم نشده……

    • باید برای مطالبه اجاره بهای معوقه ایشان دادخواست بدهید تا از ودیعه ایشان کسر شود.

  7. سلام من یه ملکی رو اجاره کردم دوازده روز از قراردادم میگذره ولی مستاجر قبلی حاضر به تخلیه نیست و گفته هروقت دلم بخواد تخلیه می کنم در حالی که سه ماه از قراردادش گذشته
    مالک هنگام قرارداد دوتا شاهد نداشته بنابراین نمیتونه قانونا حکم تخلیه رو بگیره چه راهی برای تخلیه باقی میمونه؟

    • اگر شاهد نداشته باشد دستور تخلیه نمیتواند بگیرد ولی میتواند برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند.

  8. سلام شیر زادی هستم مدت نه ماهه خانه ام را دادم اجاره ومستجر اجاره پرداخت نمی کند از منزل برای نگهداری چند سگ ومرغ خروس استفاده می کند وا اجازه بازدید هم نمی دهد در ضمن در حیاط خانه سه تا درخت گردو سیب انگور ۱۷ساله هست مه در قولنامه هیچی ننوشته شده تورا رهنمایم کنید

  9. ما ملکی را اجاره نمودیم این ملک با شکایت همسر صاحب خانه به مزایده گزاشته شد و شخصی انرا خرید و در این میان به شخصی دیگر با تنظیم قولنامه فروخت و بما گفت پول ودیعه شما دست خریدار جدید است. ما با خریدار جدید اجارنامه تنظیم کردیم.حال بین دونفر مشکل پیش امده و معامله انها میخواهد فسخ گردد.تکلیف اجارنامه ما چه میشود؟
    برنده مزایده هنوز سند بنامش نهورده است

    • شما اگر از قضیه خرید و فروش اطلاعی ندارید منتظر بمانید و اگر کسی برای خلع ید شما اقدام کرد باید ودیعه شما را پرداخت کند.

  10. سلام آپارتمانی را ۴ماه پیش اجاره کردیم با این فرض که سیستم سرمایشی و استخر دارد ولیکن الان با گذشت این مدت هنوز راه اندازی نشده،الان چطور میتونیم ادعای خسارت کنیم از مالک؟

    • در صورتیکه با این شرط اجاره کرده باشید که دایر باشد لذا میتوانید برای فسخ اقدام کنید.

    • من چند ملک دارم و متاسفانه بعضا مستاجرها در اواخر مدت اجاره ، چند ماه را اجاره نمیدهند و میگویند از مبلغ رهن کسر کنید ،چطور میشود مانع این ضرر شد ؟ و آیا میشود بابت هر مبلغی که از رهن کسر میشود معادل آن به اجاره اضافه کرد ؟

  11. سلام.من خونهای را اجاره کرده که چندین وراث داشته ایا حکم نخلیه بگیرن بنا به شکایت یکی از وراث میتونن من را بیرون کنن.در صورتیکه بنده اطلاعی نداشتم و ۱۲ سال هست خرج این خونه کلنگی کردم و الان که قشنگ شده یکی از وراث شکایت کرده

    • در صورتیکه بدون اذن وراث دیگر ملک مشاعی را اجاره داده باشند وراث دیگر میتوانند خلع ید از ملک مشاع بگیرند.

  12. با سلام ، پارسال خانه ای فروختم و از خریدار همان خانه را رهن کردم و نشستم همزمان با فروش خانه ام خانه دیگری خریدم ولی بعد از سه ماه توانستم خانه جدید را اجاره بدهم . الان بعد از گذشت یک سال صاحبخانه خانه ای که در آن رهن نشستم خواهان تخلیه خانه است در صورتیکه خانه جدید من هنوز تا زمان تخلیه اش سه ماه مانده است ولی صاحبخانه با فرستادن پیامی گفته است که بابت تاخیر یک ماه در تخلیه مبلغ یک میلیون تومان از پول پیش کم میکند و بابت دو ماه دیگر هر روز ۱۵۰ هزار تومان از پول پیش کم میکند ، میخواستم ببینم آیا مجاز به انجام چنین کاری هست یا نه در صورتی که ما به او پیشنهاد پرداخت وجه بابت سه ماه دیر کرد تخلیه داده یم. اگر میشود لطف کنید و پاسخ بدهید

  13. سلام من مستاجر هستم تازه یک ماهه به خونه ایی نقل مکان کردم که درب مجزا داره صاحب خونم راهش از ما جداست ولی مرتب بدون اجازه کلید میندازه میاد تو حیاط ما وقتی بهش گفتیم که نباید اینکارو بکنه میگه حیاطم چون درخت میوه توشه مشترکه من هرچی بهشون گفتم که باید قبل از اومدن داخل حیاط زنگ بزنید و اعلام ورود کنید اصلا گوش نمیدن من باید چیکار کنم و به کجا مراجعه کنم با مشاور املاکم حرف زدیم فایده ایی نداشته

  14. سلام من مستاجر هستم بعد از تخلیه خونه قفل در که خودم پول دادم رو برداشتم اما صاحب خانه میگوید مال من است و الان میگوید باید ۳۰۰ هزار تومن پول بدهم و اینکه خود صاحب خانه نیامد برای دیدن ملک
    و کسی را فرستاد و اون آقا اینو گفت حالا من چی کار کنم

    • در حضور بنگاه باید صورت جلسه تنظیم شود و اگر قفل متعلق به شما است میتوانید آن را بردارید.

  15. با سلام . پنج سال پیش در بنگاه خانه ام را رهن دادم . ۲۸٫۸٫۹۳ سال بعد خودمان پشت برگه کاغذی قرار داد راتمدید کردند ولی اینبار به اخر مرداد ماه رساندیم و بعد از چهار سال دیگه قرار داد را روی کاغذ تمدید کردیم و مدت اخرین تخلیه اخر مرداد۹۸شد یک ماه پیش به مستاجرم گفتم خانه را می خواهم اجاره بدهم وایشان گفتند من بلند میشوم.من هم خانه را به فرد دیگری در بنگاه اجاره دادم اما ایشان به بنگاه رفتند وبا عصبانیت گفتند من خانه را خالی نمی کنم و تا چند ماه دیگر می نشینم . بنگاه هم حق فسخ دو طرف که یک میلیون بود از من گرفت . ایا من می توانم حق فسخ بنگاه را موقع تخلیه از رهن ایشان کم کنم و بقیه خسارت های دیگر مثل خالی مانده منزل من در زمستان و.. لطفا راهنمایی کنید.

  16. سلام بنده آپارتمانی را شصت میلیون تومان رهن کردم و یک ماه قبل از قرارداد یک سوم یعنی بیست میلیون تومن از صاحبخانه گرفتم تا بابت بیعانه ب صاحبخانه دادن الان که تخلیه کردم صاحبخانه مبلغ ششصد و سی هزار تومان بابت اون بیست میلیونی که داده کم کرده بعنوان اجاره بها بنده بیشتر از پانزده سال مستاجرم ولی چنین چیزی ندیدم آیا شکایت کنم طلبم قابل وصول هست با تشکر

  17. بدلیل اون یک سوم پولی که قبل از پایان قراداد به من دادن

  18. با سلام .بنده مستاجر بودم ی جایی ک موقع تحویل دادن خونه .شخص موجر اومدن و خونه رو تحویل گرفتن .مبلغ ۶۰۰ هزار تومن از ودیعه رو نگه داشتن واس اب و برق و گاز …تا اون موقع تسویه کنن ‌..و مبلغ یک میلیون هم بابت خسارت از من گرفتن بابت از رنگ و رو رفتن شیرالات .ک موقع تعویض بقیه پولو و شیرالات قبلی رو تحویل بدن …اما الان اومدن سینگ ظرف شویی و اینا هم تعویض کردن و گفتن شما خسارت زدین …الان پول بالا کشیدن و نمیدن تازه میگن بدهکارم هسین …الان من از کجا باید پیگیری کنم .با این ک قرارداد نوشتیم و امضا هم کردیم موقع تحویل دادن خونه ….

  19. سلام.من از مستاجر شکایت کرده ام . اگر مستاجر تو جلسه رسیدگی غایب باشه تکلیف چیست.و حدود چقدر زمان می برد تا حکم تخلیه را گرفت

  20. سلام چهارساله مستجر یک خانه هستیم که هرساله پکیج ان خراب میشود درست میکنیم وهزینه ان راخودمان میدهیم امسال که پمپش سوخته باید تعویض شود وهزینه ان بالاست وبرعهد صاحب خانه است قبول نمکند حالا نمیدانیم چه کنیم

    • اگر قطعه مصرفی است مستاجر باید پرداخت کند. لذا میتوانید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید.

  21. سلام.من از موعد قرار دادم ۷ ماه مانده است.خانه ای که اجاره کردم از پارسال تو یکی از اتاق خوابها از خانه همسایه کناری نم زده و ما این را در حضور همان همسایه ب صاحب خانه گزارش دادیم و این نم روز به روز بیشتر میشد حالا صاحب خانه میگوید که شما من را دیر خبر کردید و ادعای خسارت از من را دارد آیا حرف او درست است در صورتی که اون نم هیچ ربطی ب خانه خودش ندارد و از خانه همسایه کناری است؟

    • در صورتیکه تقصیر از جانب شما اثبات شود میتوانند برای مطالبه خسارت اقدام کنند.

  22. باسلام مستاجر یگ سوم ودیعه راداده وکلید گرفته برای نقاشی واسباب آورده حالا گوشی رو جواب نمی ده می گه شرمنده نتونستم پول جور کنم کرایه هم نمی ده

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مشاوره حقوقی رایگاندرخواست مشاوره