مطالبه خسارت یا الزام به انجام تعهد از فرد بدهکار چگونه میباشد؟

سلام .ممنون میشم به سوالات من جواب بدین.برادرم ۴واحد آپارتمان پیش خرید کرده و همه رو در سال ۹۲ تحویل گرفته ولی متاسفانه چون قرارداد عادی بوده بعضی تعهدات در ذیل قرارداد صراحتا آمده برخی نیامده و هیچگونه وجه التزامی هم تعیین نشده .سازنده بعضی کار ها را انجام نداده مثلا دیوارهای خارجی را سیمان کاری نکرده و با سفال آجر ولش کرده و سیمان کاری نکرده میگ جز تعهداتش نیست. تامین لیل کردیم از ساختمان کارشناس نواقص رو ۲۴ میلین تعیین کرده مثلا گفته مقررات ملی ساختمان رعایت نشده-بتن ریزی ناقص بوده در های بی کیفیت استفاده شده و…سوالم اینه ما چه دعوایی مطرح کنیم الزام یا مطالبه خسارت؟با توجه به اینکه بعضی تعهدات تو عرف ساختمان سازی باید رعایت میشده و نشده و بعضی ها نیز در حال حاضر قابلیت انجام نداره که الزام سازنده رو بخوایم به نظرتون مستقیما دعوی مطالبه خسارت یا ضرر و زیان مطرح کنیم دعوا رد میشه؟؟ یه چک تضمینی هم گرفته بودیم ولی متاسفانه سازنده با فریب از داداشم پس گرفته برای چک میشه کاری کرد ؟؟