قراردادهاقوانین و مقررات

سرقفلی و حق کسب، قانون سال ۷۶ سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟

سرقفلی و حق کسب چیست؟

(از دیدگاه دکتر سید مهدی موسوی شهری، وکیل پایه یک و دکترای حقوق )

دکتر سید مهدی موسوی شهری، وکیل محله از نظر قانون درباره بحث سرقفلی نکاتی را یادآور شد.

در قوانین مدون، ما با دو کلمه روبرو می شویم: سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت.

در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده اند و با معانی مختلف مطرح شده اند. اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

در حالی که حق کسب و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. درنتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند. پس این دو در ماهیت کاملا باهم متفاوت هستند.

سرقفلی
وقتی به قوانین سال های ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ نگاه می کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود. این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود.
اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است . علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است،‌ بخاطر این بود که مستاجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و و قتی او را از محل بیرون می کنند مشتری ها را ازدست می دهد و در محل جدید باید دوباره مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیاید. به همین دلایل قانونگذار از مستاجرها حمایت می کند .به طور کلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می آید.

علی القاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستاجر مطرح شده اما با این وجود در برخی قوانین مانند قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب ۱۳۳۹ و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ پیش بینی کرده اگر دولت بخواهد محل تجاری و کسب و کار کسی را برای امور فوق تملک کند، باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بدهد. در نتیجه نیازی نیست در این مورد رابطه استیجاری وجود داشته باشد.

آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟

در سال ۱۳۷۶ قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.

سرقفلی

در قانون سال ۷۶ سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟

ماده ۶ قانون سال ۷۶ می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

  • تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.
  • تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

سرقفلی

ماده۷ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شود که مالک عین مستاجره به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند،‌ مستاجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را بعنوان سرقفلی مطالبه کند.

میانگین امتیازات ۴ از ۵
از مجموع ۲۸ رای

‫7 دیدگاه ها

  1. سلام وخسته نباشید خدمت استاد محترم، بنده به وسیله پروانه نوسازی اقدام به تخلیه مغازه سرقفلی کردم ، چون قولنامه سرقفلی برای سال هفتاد ودو بوده طبق نظر کارشناس برای سرقفلی قیمت گذاشته اند و علاوه بر ان مبلغی هم برای حق کسب وپیشه گذاشته اند ، ایا به نظر شما مالک باید هم مبلغ سرقفلی و هم حق کسب وپیشه را پرداخت کند ، ممنون

  2. سلام در قراداد اجاره قانون سال ۷۶ اگر شرط شود که درصورت تخلف مستاجر در تاخیر در پرداخت اجاره مالک میتواند بدون پرداخت هیج وجهی به مستاجر میتواند تخلیه کند این شرط قابل اجراست تخلف از شرط

  3. سلام حبیب اله انوار
    یک سئوال داشتم
    برای تخلیه مغازه قانون ۷۶ میتوان از تخلف در شرایط تخلیه کرد
    شرط شده که درصورت تاخیر در پرداخت اجار بدون ارسال اظهارنامه که شرط شده تخلیه گرفت و شرط شده بدون پرداخت سرقفلی تخلیه بگیریم
    لطفا

    1. سلام در قراداد اجاره قانون سال ۷۶ اگر شرط شود که درصورت تخلف مستاجر در تاخیر در پرداخت اجاره مالک میتواند بدون پرداخت هیج وجهی به مستاجر تخلیه کند این شرط قابل اجراست تخلف از شرط

  4. سلام
    من ی مغازه دارم ب صورت سرقفلی سال ۸۲ خریدم،الان مالک ادعا میکنه تو مغازه رو بدون اجازه من اجاره دادی و سرویس بهداشتی داخل مغازه درست کردی
    در حالی که مغازه رو‌ با اجازه ایشان اجاره دادم البته ب مدت ۲ سال،و اینکه سرویس بهداشتیم دوباره با اجازه خودشون درست کردیم
    ایشون الان ادعا میکنه تو باید مغازه رو ب من بفروشی،در حالی که اصلا قصد فروشش ندارم و خودم دارم داخل همین مغازه امرار معاش میکنم
    ایشون الان رفته شکایت کرده ک بدون اجازه من اجاره داده و سرویس بهداشتی درست کرده
    الان واقعا تکلیف من چیه؟میتونه ازم پس بگیره؟من تمام و کمال اجاره ایشونم ماهانه و سالانه پرداخت کردم و رسیدم ازشون دارم
    خواهش میکنم راهنمایی کنید

  5. با سلام خدمت اساتید عزیز، بنده یک مغازه سرقفلی خریداری کردم امسال حق صاحب ملک را هم دادم الان صاحب ملک میگه میخاهیم بسازیم بیاید همکاری کنید ملکیت را بخرید از ما،بالای مغازه یه من ساخته نشده است ،۱۰ عدد کناره هم مغازه هستیم همه سرقفلی خریداری شده ، مالک پشت مغازه ها زمین داره که حالت خرابه هستش و برای ساختش میخاد اقدام کنه،ممنون میشم راهنماییم کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا
مشاوره حقوقی ٪۱۰۰ رایگان