فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد و شرایط تخلیه ملک توسط مستاجر

  • توسط تحریریه گروه وکلای یاسا
  • ۱ سال پیش
  • ۳۱
فسخ قرارداد

اجاره یکی از روابط حقوقی است که امروزه نقش مهم و اساسی به خود گرفته است. به همین دلیل فسخ قرارداد پیش از موعد را برای شما عزیزان آورده ایم. به گونه‌ایی که منشأ بسیاری از اختلافات و دعاوی‌ که در محاکم مطرح می‌شود را می‌توان قرارداد اجاره دانست.

اساساً اجاره کردن به این معناست که فردی (مستأجر) منافع یک موضوع خاصی را از فرد دیگر (موجر) تملک‌ و در ازای این تملک و بهره‌برداری مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد.

حال یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که ممکن است در پایان قرارداد اجاره پیش آید تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر است. قانون در این خصوص راه حل‌هایی را برای موجر وضع کرده است تا بتواند حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پا می‌گذارد، بگیرد.

اگر موجر در حین مدت اجرا به دلیل نیاز شخصی بخواهد ملک خود را از مستاجر بازپس بگیرد چه اقدامی باید انجام دهد: قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره البته خارج از مواردی که در قانون پیش‌بینی شده است، تقاضای فسخ آن را کند.

به این ترتیب در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد، از قبیل معیوب بودن ملک در حال اجاره یا در صورتی که طرفین در قرارداد در این زمینه توافق کرده باشند، موجر یا مستاجر می‌تواند برای فسخ همچنین تخلیه عین مستاجره تقاضای خود را در قالب تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند.

فسخ قرارداد

همچنین تعیین خسارت در قرارداد از  نظر تاخیر مستاجر در تخلیه یا تاخیر موجر در بازپرداخت ودیعه نیز از مواردی است که باید به آن دقت کرد. به طور کلی باید به این نکته توجه داشت که تا زمان اتمام قراداد نمی‌توان مستاجر را اجبار به تخلیه کرد مگر مطابق موارد مصرح در قانون یا اینکه در ضمن عقد اجاره در خصوص تخلیه زود‌تر از موعد توافق کرده باشند.

پس از تعیین مدت اجاره و تدوین اجاره‌، قرارداد به هیچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستاجر قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص.

تخلیه ملک توسط مستاجر و فسخ قرارداد

در خصوص تخلیه ملک توسط مستاجر یا فسخ قرارداد توسط طرفین قبل از پایان موعد اجاره:

ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش‌بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ، مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد یا برعکس. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد یا اینکه در قرارداد اجاره شرط شود که در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر را خواهد داشت.

چنانچه برای طرفین قرارداد نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید حاصل شود، اصل بر آن است که حق فسخ حاصل نشده است.

معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک یا دو ماه قبل از بر هم زدن اجاره به طرف مقابل اعلام کند در این صورت با تسویه‌حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.

اصلی‌ترین علت دعوای تخلیه

فسخ قرارداد

یکی از مهم‌ترین علت طرح دعوای تخلیه، پایان یافتن مدت اجاره است. اگر به هر دلیلی که مالک یا مستاجر، مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد و طرف دیگر آن را نپذیرد ممکن است، دعوای تخلیه مجال طرح پیدا می‌کند.

به طور مثال مالک هر زمانی که خواهان فروش ملک خود باشد مستاجر موظف به تخلیه ملک مذکور نیست یا برعکس اگر مستاجر هر زمانی که ملکی با شرایط بهتر یافت نمی‌تواند اجاره را پایان‌ یافته تلقی کند مگر اینکه مالک و مستاجر برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشند. (خیار شرط).

اگر مستاجر در نگهداری ملک کوتاهی کند

اگر مستاجر در نگهداری ملک کوتاهی کند و موجر خواهان تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد باید چه اقداماتی را انجام دهد؟

در این خصوص ماده ۴۸۵ قانون مدنی صراحتاَ بیان کرده است که اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود اگرچه در مدت اتمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند، هرگاه مستاجر مانع تعمیرات شود در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و هرگاه تعمیرات ضروری شود، دادگاه می‌تواند او را الزام و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد.»

این مطلب را از دست ندهید:  مفهوم اجرت المثل در طلاق و شرایط آن در روابط میان همسران

بر اساس ماده ۲۲قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مسئوول پرداخت خسارت ناشی از ممانعت در تعمیرات ملک مذکور است.

ضمانت اجرا برای موجر

در خصوص ضمانت اجرا برای موجر در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر و اقدامات قانونی که وی برای تخلیه ملک خود باید انجام ‌دهد:

در مواردی موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره‌ تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند که یکی از آن موارد بند ۹ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر است.

فسخ قرارداد

طبق این بند در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را نپردازد، چناچه اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند.‌‌

هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب‌افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه متوقف می‌شود اما موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه تخلیه عین‌ مستأجر را درخواست کند و چناچه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.

هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند‌ حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع‌ شده نیز به موجر پرداخت می‌شود، ولی هر مستأجر فقط‌ یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند.

در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و ‌برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه‌ تخلیه عین مستأجر را کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

فسخ قرارداد

در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها موجر می‌تواند شروطی را به نفع خود بگنجاند به طور مثال در قرارداد ذکر شود در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بیش از ۱۰ روز موجر می‌تواند اجاره را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ مورد اجاره را فسخ کنید.

لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها پیش‌بینی شده باشد باید مستاجر به موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.

چند راه حل قانونی

گاهی در پایان مدت اجاره مستاجر ممانعت به تخلیه ملک می‌کند که در این خصوص قانون راه‌حل‌هایی پیش‌بینی کرده است. درخواست برای تخلیه ملکی که موعد اجاره آن به پایان رسیده است به شوراهای حل اختلاف تقدیم می‌شود. شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.

باید به این نکته توجه داشت که شورا دستور تخلیه صادر می‌کند نه حکم تخلیه و حکم تخلیه شامل تقاضای تخلیه پیش از اتمام مدت اجاره می‌شود از جمله اینکه مستآجر تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستآجره را پیش از موعد به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها مطرح کند.

اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط ماموران به مستاجر، او مکلف است ظرف مهلتی معمولا بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.

  • facebook
  • googleplus
  • twitter
  • linkedin
  • linkedin
  • linkedin

یاسا همان قانون است.

۳۱ نظرات در حال حاضر

  1. ممنون از متن واضح و کاملتون

  2. سلام من خانه ای را برای درمان مادرم در تهران رهن و اجاره کردم که به دلایل پزشکی پس از ۳ ماه مجبور به برگشت به شهرستان شدیم و یک ماه هم تاکنون کرایه خانه خالی را داده ایم و ۸ ماه از قرارداد باقی مانده است و مستاجر جدید هم بنگاه گیر نیاورده است راه کار من در این خصوص چیست ممنون

  3. سلام مستاجر من پس از ۲۰روز از تنظیم اجاره نامه قصد ترک انجا را دارد. ایا ایشان میتواند اجاره نامه را فسق کند لطفا مرا راهنمایی کنید ممنون.

  4. سلام من مستاجری دارم که پایان قراردادش تا ۱۰آذر۹۷هست یعنی دو ماه دیگر،اما از ۱۰روز پیش مستاجر درخواست تخلیه کرده حالا پولش حاظره ولی امروز و فردا میکنه ،سوالم این است ،مهلت تخلیه چند روزه است با استناد بر اینکه خودش دقیقا گفته حاظربه تخلیه هست ۱۰روز میگذردآیا بعد ۱۰روز میتوانم شکایت کنم وایتکه هروزی که بگذرد روزانه چقدرجریمه میشود
    باتشکر از فراوان

  5. سلام من یه مغازه اجاره کردم و بعد از دو ماه کارم نگشت مجبور شدم ببندمش،الان ۲ ماهه کلید مغازه رو دادم به مالک ولی هنوز مشتری پیدا نکرده،راهی برا فسخ قرارداد هست؟ ممنون

    • خیر مستاجر زودتر از موعد نمیتواند قرارداد را فسخ کند مگر با رصایت موجر

  6. بنده به عنوان موجر با مستاجرم یک قزار داد اجاره دارم که پایان موعد ان ۱۰.۱۰.۹۷ میباشد
    و با مستاجرم قرار داد فوق را فسخ وتحت شرایطی به صورت مکتوب مقرر گردید مستاجر تا تاریخ ۱.۹.۹۷ مورد اجاره را تخلیه نماید ولیکن علی رغم پیگیری های فراوان وشکایت در شواری حل اختلاف هنوز موفق به تخلیه ملک نشدم اگر راهکاری در خصوص تخلیه فوری بفرمایید ممنون میشوم

  7. خیلی کامل توضیح دادین
    ممنون

  8. سلام،توی این قانون که همه جا حق روبه صاحب خونه میدن،مستاجر بدبخت که باید با سروصدای ودعوای صاحب خونه کنار بیاد هیچ حقی نداره

  9. با سلام، من مستاجرم تا کنون هزینه های قسمتی از پیش پرداخت و اجارهای بمدت بیش از ۶ ماه پرداخت نکرده ،در صورتی که در متن قرار داد توافق کردیم اگر باقیمانده پول پیش(رهن ) همراه با اجاره ماه اول پرداخت نشود قرار داد لغو و جریمه ۸ میلیون ذکر شده، ایا با این شرایط میتوان حکم تخلیه گرفت، قرار داد عادی و بمدت یک سال و توسط املاک و یک شاهد دیگر امضا شده.

  10. بسیار عالی
    دستتون درد نکنه

  11. با سلام من منزلی رو اجاره داده ام و در زمان عقد قرارداد شرط کردم که در صورت عدم پرداخت دوماه کرایه قرارداد فسخ میشود.. مستاجر سه ماه کرایه نداد و در بنگاه ی که قرارداد نوشتیم قرارداد را فسخ کردیم و ۴۰ روز هم محلت برای تخلیه دادیم.. حال که مستاجر ملک را تخلیه نمیکند چه کاری باید انجام داد.. در کل پول پیشی هم ندارد. لطفا” راهنمایی کنید

    • باید از طریق دفاتر خدمات قضایی اقدام کنید و برای تخلیه ایشان اقدام نمائید.

  12. باسلام من زمین کشاورزی خرید کردم که دراجاره شخص دیگری است ایا میتوانم زمینمو بگیرم؟

  13. سلام من صاحب خانه هستم ۷روز مانده تا مستجر بره داخل مونسرف شدم او هم قبول نمیکنه من چکار کنم

  14. کامل بود
    ممنون

  15. سلام. خسته نباشید. اگر قرار باشد نمای ساختمان واحدی که به اجاره داده شده بازسازی شود مستاجر آن باید رضایت داشته باشد؟ و اگر نداشته باشد حق فسخ اجاره و اخذ خسارت از موجر را دارد؟

  16. سلام
    من خونه ام رو به مبلغ ۲۰ میلیون ودیعه و ۱۱۰۰ اجاره دادم.
    مستاجر ۱۰ میلیون داد و کلید رو بهش دادم.
    قرار شد یک هفته دیگه ۱۰ میلیون باقیمانده رو بده ولی نداد.
    تو قسمتی هم از قرار داد املاک اشاره کرده اگه ۱۰ تومن رو مستاجر نده موجر حق فسخ داره.
    لطفا راهنمایی میکنید.

    • بله قرارداد را از طریق بنگاه فسخ کنید و برای تخلیه ایشان و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف دادخواست بدهید.

  17. باسلام ما خونه خریدیم و الان مستاجر به مدت نه ماه است ک کرایه ای پرداخت نکرده و هرروز دعوا و سر وصدا دارن و هم دیگرو میزنن ایا میتونم قرار داد رو لغو کنم چ کار باید انجام بدم

  18. سلام
    من خانه ای به متراژ ۱۵۰mبه رهن گذاشتم و الان مستعجر با ۴۰ میلیون رهن سه سال داخل خونه نشسته ،،
    اما من ۷ ماه قبل از پایان قرار دادا به مستعجر گفتم که خونه رو خالی کنه اما حالا دو ماه از قرار داد میگذره وخونه رو خالی نمی کنه ،،،،،
    لطفا اگه میشه راهنمایی کنید.
    باتشکر

    • میتوانید برای گرفتن دستور تخلیه و یا حکم تخلیه اقدام کنید.

      • سلام و خسته نباشید
        مى خواستم بدانم آن بندى که در قراردادهاى اجاره وجود دارد و مى گوید اگر یکى از طرفین قرارداد خواهان فسخ قرارداد پیش از اتمام مدت زمان قرارداد باشد باید موضوع را دو ماه پیش از آن به صورت کتبى به طرف دیگر اطلاع دهد به چه معنى است؟ آیا این بند صرفا جهت اطلاع دیگر قرارداد مبنى بر فسخ آن است یا این که طرف دیگر مى تواند آن را امضا نکند و بگوید تا پایان مدت، قرارداد بازالاجرا است؟
        ممنونم از شما

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مشاوره حقوقی با بهترین وکلای ایران ۸۷۱۳۲ - ۰۲۱درخواست مشاوره