چگونه ثابت کنیم ملکی متعلق به ماست؟

تعریف مالکیت

یکی از مهم ترین انگیزه های بشر، کسب دارایی های مختلفی است که می تواند با انجام برخی فعالیت های اقتصادی، حاصل کند. مالکیت، رابطه ای است که میان انسان با آن مالی که به دست آورده برقرار می شود. مالکیت از جمله حقوق و قوانینی است که از همان ابتدای شکل گیری جوامع بشری، ایجاد شد.

راه های به دست آوردن مالکیت

مالکیت می تواند خصوصی یا عمومی باشد. افراد از راه های گوناگونی می توانند مالکیت زمین یا یک ملک را به دست آورند. یکی از محکم ترین این راه ها، قرارداد و اجرای سند است، ارث و میراث، یکی دیگر از راه هایی است که به موجب آن می توان چیزی را به دست آورد و مالک آن شد. راه های دیگری نظیر اخذ به شفعه و احیای اراضی نیز وجود دارد که در شرایط معین، می تواند موجب تملک شخص گردد.

اختلافات در خصوص مالکیت

در صورتی که در خصوص مالکیت ملک، اختلاف به وجود آید، باید بدانید که از چه راهی می توانید به حق خود برسید و در حقیقت به اثبات آن چه که در تعلق شما است، بپردازید. پیش از آن که به بررسی دعوای مالکیت و نحوهٔ اثبات آن بپردازیم، ذکر این نکته را الزامی می دانیم که این مسئله یکی از پیچیده ترین دعاوی مطرح شده در زمینه ملک و تعلقات خواهد بود. بنابراین عدم آگاهی داشتن به مسائل حقوقی و تسلط ناکافی وکلای این حوزه می تواند منجر به پیچیده تر شدن و افزایش زمان در روند رسیدگی به پرونده بشود. که این امر در نهایت می تواند به عدم نتیجهٔ مطلوب رقم بخورد.

سند مالکیت

همان طور که می دانید، هر ملک، دارای سندی است که در آن مشخصات آن ملک درج شده است. بر طبق قانون ثبت اسناد و املاک، در ماده ۴۷ و مادهٔ ۲۲، این نکته ذکر شده است که دادگاه شخصی را مالک یک ملک می داند که در سند مالکیت، نام او درج شده باشد. بنابراین اگر چنین نبود، شخص می بایست دعوایی برای «اثبات مالکیت ملک» مطرح نماید.

در دعوای مطرح شده برای «اثبات مالکیت ملک»، شخص بایستی با مستندات و دلایلی، ادعای خویش را اثبات نماید. در صورت موفق بودن، دادگاه حکم به اثبات مالکیت شخص را صادر می نماید.

مدارک لازم برای اثبات مالکیت

همان طور که در بخش قبلی نیز بیان کردیم، برای اثبات مالکیت، شخص می تواند از مدارک و مستنداتی استفاده کند. در این بخش می خواهیم این مستندات و مدارک قابل ارائه را بر شماریم.

سند مالکیت: سند مالکیت، مهم ترین دلیل مالکیت یک ملک است. ملک و اتومبیل متعلق به کسی است که مطابق قانون و در دفاتر اسناد رسمی، مشخصات وی در سند مالکیت آن بیان شده است.

شهادت شهود: یکی دیگر از دلایلی که می توان با استناد به آن، مالکیت ملک را ثابت کرد، استناد به شهادت شهود می باشد. با این شهادت، می توان این امر را ثابت کرد که ملک متعلق به شخص بوده و به عنوان مثال با قوه قهریه و حیله یا تقلب، آن را تصرف کرده اند. البته ناگفته نماند که در دادگاه، شهادت هر شخصی پذیرفته نیست و شخص بایستی از شرایط لازم برخوردار باشد.

تصرف ملک: بر طبق آن چه که در مادهٔ ۳۵ قانون مدنی آورده شده است، تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت خواهد بود مگر این که خلاف آن ثابت بشود. البته صرف تصرف، دلیل مالکیت نیست. چرا که امکان دارد تصرف به صورت غاصبانه و یا نمایندگی باشد.

مبایعه نامه عادی: مبایعه نامه، مدرکی است که فرد می تواند به آن استناد کند و ادعا نماید که ملک را به صورت قانونی خریداری کرده است.

اثبات مالکیت در خصوص ورثه

شخصی که فوت می کند، اموال او به ارث می رسد. وارثان اموال، به دو گروه تقسیم می شوند. گروه اول افرادی هستند که بر طبق قانون، مشمول ارث می شوند. این افراد اغلب به سبب رابطهٔ نسبی یا سببی می توانند از اموال متوفی، حقی را برخوردار شوند. مانند پدر، مادر، فرزندان و همسر. این اشخاص بعد از طی مراحل انحصار وراثت، می توانند مالکیت خود را اثبات نمایند. در این شرایط دادگاه تعیین می کند که هر یک از ورثه، چه میزان سهم خواهند داشت و چقدر از اموال منقول یا غیر منقول متوفی، به هر یک از آن ها تعلق خواهد داشت. بنابراین برای ورثهٔ قانونی، حکم دادگاه برای اثبات مالکیت، کفایت می کند.

گروه دوم افرادی هستند که متوفی در وصیت نامهٔ خود آن ها را مشمول ارث نموده باشد. این دسته از افراد، باید علاوه بر گواهی انحصار وراثت، وصیت نامهٔ متوفی را نیز در مدارک لازم، به دادگاه تحویل دهند. دادگاه بعد از بررسی این مدارک، سهم فرد از اموال متوفی را معین می کند. ناگفته نماند که در این وضعیت، شخص متوفی باید از قبل صراحتاً نام وارث و اموالی که به وی تعلق داده شده است را بیان نماید.

این امکان نیز وجود دارد که متوفی سهم مجزایی را برای یکی از وارثان قانونی خود در نظر گرفته باشد. یعنی ترکیبی از دو مورد یاد شده. در این شرایط نیز وارث باید گواهی انحصار وراثت خویش را با وصیت نامه، برای اثبات مالکیت به دادگاه ارائه دهد.

چگونگی طرح دعوای اثبات مالکیت

در دعوای اثبات مالکیت، خواهان، شخصی است که می خواهد ثابت کند مالکیت دارد. خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته باشد. در صورتی که ایادی قبلی هم باشد، باید علاوه بر فروشنده، آن ها نیز طرف دعوی قرار بگیرند. توجه داشته باشید که عدم رعایت این نکته می تواند منجر به رد دعوا شود.

گواهی انحصار وراثت، از کدام دادگاه صادر خواهد شد؟ نزدیک ترین دادگاه به آخرین محل سکونت متوفی، می تواند نسبت به صدور گواهی انحصار وراثت، اقدام نماید.

برای اثبات مالکیت، باید به کجا مراجعه شود؟ مرجع صالح برای دعوای اثبات مالکیت، دادگاه محل وقوع ملک (برای اموال غیر منقول) خواهد بود.

[sc_fs_multi_faq headline-0=”h2″ question-0=”دعوای اثبات مالکیت، از چه نوع دعوایی شناخته می شود؟” answer-0=” این دعوا، از انواع دعواهای مالی شناخته می شود.” image-0=”” headline-1=”h2″ question-1=”در صورتی که ملکی که ادعای مالکیت آن را داریم، در تصرف شخصی باشد، چه باید کرد؟” answer-1=”در وضعیتی که ملک متعلق به شماست اما فرد دیگری آن را تصرف نموده، بایستی دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را توأمان با هم مطرح نمایید.” image-1=”” headline-2=”h2″ question-2=”آیا برای رأی اثبات مالکیت، باید اجراییه صادر شود؟” answer-2=”خیر، در صورتی که رأی قطعی اثبات مالکیت مبنی بر تأیید مالکیت خواهان صادر شود، وی می تواند از حق مالکانهٔ خویش استفاده نماید.” image-2=”” headline-3=”h2″ question-3=”چرا باید مالکیت را ثبت کنیم؟ ” answer-3=”همان طور که در این مقاله اشاره شد، بشر همواره در تلاش است تا مالکیت چیزی را به دست آورد. بنابراین هرگز برای او پذیرفتنی نیست که بخواهند چیزی را از مالکیت وی خارج سازند، در حالی که او آن را به دست آورده باشد و حق خود بداند. ثبت مالکیت، سبب تشکیل سندی می شود که با آن می توان مالکیت را ثابت کرده و هرگونه ادعای خلاف را رد نمود. این امر هم چنین سبب می شود تا بهتر بتوان از حق و حقوق مالک دفاع کرد.” image-3=”” count=”4″ html=”true” css_class=””]

وکیل در خصوص اثبات مالکیت یک ملک چه کمکی می کند؟ وکیل و استفاده از تخصص مشاوران حقوقی در این زمینه، باعث می شود تا به جمع آوری اسناد معتبر و محکمه پسند برای اثبات مالکیت خود روی آورده و هم چنین بنا به اسناد، می تواند میزان احتمال موفقیت پرونده را تخمین بزند. هم چنین با توجه به تجربیات وکیل، می توان از اشتباه در این مسیر و هر گونه پیشامد سوء، جلوگیری نمود و سریع تر به هدف رسید.

اگر ملک مورد نظر، در بازداشت یا رهن باشد، چه خواهد شد؟ در این صورت دعوای مطرح شده برای اثبات مالکیت آن قابل استماع نخواهد بود.

اگر اموال غیر منقول، سند رسمی نداشته باشند، اثبات مالکیت آن چگونه خواهد بود؟ بهتر است در این زمینه از وکیل استفاده و راهنمایی بگیرید. در حالت کلی، عدم رعایت سند رسمی برای مالکیت، در دادگاه سبب ایجاد مالکیت موازی شده و قابل استماع نخواهد بود.

در خصوص املاک ثبت شده، از نظر دادگاه، چه کسی مالک است؟ از نظر حقوقی، دولت شخصی را مالک می داند که ملک به نام او به ثبت رسیده یاشد.

برای اثبات این که ملک متعلق به ما است، چه مدارکی باید ارائه شود؟

هر مدرکی که بتواند ثابت کند که ادعای شما مبنی بر مالکیت ملک، صحت داشته باشد؛ می تواند در اثبات ادعای شما، کمک کننده باشد. برخی از مدارک عبارتند از:

• تصویر مصدق سند یا قرارداد مالکیت
• تصویر مصدق رسید پرداخت وجه
• استماع شهادت شهود و مطلعین
• درخواست استعلام
• تحقیقات محلی

می تواند در دادگاه به شما کمک نماید.