قانون ثبت اسناد و املاک مثل تمامی قوانین مدنی و کیفری کشور دارای ویژگی‌ها و اهداف خاص خودش است. با تکیه بر قوانین ثبت، مالکیت مالکین حفظ خواهد شد و حقوق صاحبان حق به درستی رعایت می‌شود.
بی شک وجود قانون در ثبت اسناد و املاک کشور برای جلوگیری از تجاوز به حقوق شخصی دیگران لازم خواهد بود. با این کار مالکیت افراد در امنیت کامل قرار می‌گیرد.
همان طور که گفته شد در زمینه ثبت اسناد و املاک کشور قوانین و اصطلاحات مختلفی وجود دارد. اصطلاحات و یا ترفندهایی که امکان دارد به دلیل عدم آگاهی در مواجه با آن سردرگم شوید. لذا تصمیم گرفتیم تا اصطلاحات رایج و کاربردی در زمینه ثبت اسناد و املاک را ذکر نماییم و در ادامه توضیح دهیم.
در ادامه مقاله ۱۹ اصطلاح و ترفند کاربردی در زمینه ثبت ذکر خواهد شد.
۱۹ اصطلاح و ترفند قانون ثبت در یک نگاه
- املاک مجهول المالک
- آگهی نوبتی
- آگهی تحدید (تثبیت) حدود
- املاک جاری
- املاک ثبت شده
- سند مالکیت المثنی
- تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد
- تجمیع حدود املاکی دارای سند مالکیت
- افراز
- تفکیک املاک
- استعلام ثبت
- بازداشت املاک
- رفع بازداشت املاک
- اعیان
- دفترچه متمم اسناد مالکیت
- اصلاح حدود
- ماده ۱۴۹ الحاقی قانون ثبت
- اعتبار اسناد مالکیت
- املاک موروثی
منظور از املاک مجهول المالک چیست؟
در قانون ثبت کشور به املاکی مجهول المالک گفته می‌شود که اظهارنامه‌ای به نام شخص در دفتر توزیع معرفی شده است اما هنوز هیچ گونه درخواستی به منظور ثبت ملک از سوی شخص مزبور دریافت نشده است. در چنین شرایطی افراد می‌توانند با به همراه داشتن مدارک شخصی خود و قولنامه به دفاتر ثبت اسناد رسمی کشور مراجعه نمایند و درخواستی مبنی بر ثبت ملک مورد نظر به نام خود داشته باشند.
منظور از آگهی نوبتی چیست؟
در صورتی که ثبت املاک مجهول پذیرفته شود، دادگاه به منظور حمایت از حقوق دیگران و برای جلوگیری از ضایع شدن حقوق افراد، مشخصات ملک و شماره آن را در بازه‌های زمانی مشخص آگهی می‌کند. بدین ترتیب اطلاعات و مشخصات ملک در اول ماه‌های: مرداد، آبان، بهمن و اردیبهشت سال بعد با هدف اطلاع عموم آگهی می‌شود. در صورتی که افراد پس از مشاهده آگهی حقی برای خود در مورد ملک مزبور قائل باشند، باید به طور نوبتی حداکثر تا ۹۰ روز پس از انتشار آگهی نسب به آن اعتراض بزنند. معترضان می‌توانند حداکثر تا ۱ ماه پس از تسلیم اعتراض خود به دادگاه ذی صلاح، درخواست اقامه دعوی کنند.
منظور از آگهی تحدید (تثبیت) حدود چیست؟
در شرایطی که املاک آگهی نوبتی شوند، در مرحله بعدی نوبت به آگهی تحدید (تثبیت) حدود خواهد رسید. در تثبیت حدود آگهی تمامی مالکین مجاور و یا صاحبان حقوق ارتفاقی که در مورد ملک مزبور از حقی برخوردار هستند، می‌توانند حداکثر تا ۳۰ روز پس از تنظیم صورت جلسه تحدید اعتراض خود را به اداره ثبت اعلام نمایند. این افراد می‌توانند پس از گذر از این مدت برای اقامه دعوی خود در دادگاه صالحه اقدام به عمل آورند.
لازم به ذکر می‌باشد حق عبور و مرور، باز و بسته کردن درب‌ها و پنجره‌ها و… از جمله حقوق مالکین مجاور و صاحبان حقوق ارتفاقی به شمار می‌رود.
منظور از املاک جاری چیست؟
در قانون ثبت به املاکی که سابقه ثبتی در دفاتر املاک کشور ندارند، املاک جاری گفته می‌شود. در صورتی که بخواهیم برای این املاک سند مالکیت صادر نماییم، باید در ابتدا تحدید حدودشان تعیین شود.
منظور از املاک ثبت شده چیست؟
به املاکی که در دفاتر املاک کشور سابقه ثبتی داشته باشند، املاک ثبت شده گفته می‌شود.
منظور از سند مالکیت المثنی چیست؟
در صورتی که بنا به دلایل مختلف سند مالکیت گم شود، از دست برود، در آتش بسوزد و یا اثری از آن باقی نماند، مالک می‌تواند به اداره ثبت محل وقوع ملک رفته و درخواست خود را مبنی بر صدور سند مالکیت المثنی اعلام نماید.
منظور از تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد چیست؟
اگر سهام مشاعی یک ملک از سوی مالکین متعدد به یک نفر منتقل شود، خریدار می‌تواند نسبت به صدور سند مالکیت به نام خود اقدام نماید. برای این کار کافیست تا به اداره ثبت محل وقوع ملک برود و سند مشاعی خود را ارائه دهد تا پس از اعلام درخواست، اقدامات لازم صورت پذیرد.
منظور از تجمیع حدود املاکی دارای سند مالکیت چیست؟
در مواقعی که دو و یا تعداد بیشتری از املاک به صورت واحد در آمده باشند و یا تکه‌هایی از این املاک به یکدیگر متصل باشند، مالکین می‌توانند تقاضای تجمیع املاک کنند. برای این کار باید مالکین اسناد مالکیت خود را به اداره ثبت ارائه دهند و در ادامه درخواستشان را اعلام کنند. لازم به ذکر می‌باشد که این کار یک اقدام کاربردی و خوب برای یکپارچه سازی قطعات کوچک زمین در بافت‌های فرسوده شهرها به حساب می‌آید.
منظور از افراز چیست؟
در قانون ثبت به املاکی که چند نفر به طور همزمان بر روی آن مالیت دارند، افراز گفته می‌شود. در این شرایط هر یک از مالکین می‌تواند نسبت به جداسازی ملک خود از سایرین اقدام نماید.
منظور از تفکیک املاک چیست؟
در صورتی که ملک مورد نظر را به قطعات کوچک تری تقسیم نمایند، به آن تفکیک املاک گفته می‌شود. البته این اقدام بیشتر بر روی زمین‌های کشاورزی انجام می‌شود. لازم به ذکر می‌باشد که سهم از متراژ هر یک از قطعات تفکیک شده با سهام شخص در ملک مزبور در رابطه‌ای مستقیم قرار دارد.
منظور از استعلام ثبت چیست؟
در صورتی که پیش از معامله، جریانات ثبتی قبلی یک ملک بررسی شود به آن استعلام ثبتی می‌گویند.
منظور از بازداشت املاک چیست؟
بنا به دلایل مختلف، املاکی که ثبت شده‌اند، می‌توانند با تقاضای مراجع قضایی و همچنین دادسراهای عمومی بازداشت شوند که به این کار بازداشت املاک گفته می‌شود.
منظور از رفع بازداشت املاک چیست؟
به طور کلی تمامی املاک ثبتی و غیر ثبتی که توسط نهادی بازداشت شده‌اند، می‌توانند رفع بازداشت شوند. برای رفع بازداشت باید مهر و نشان مرجع قضایی و مشخصات کامل ملک (پلاک ثبتی و…) ذکر شود. ضمن اینکه باید در این رفع بازداشت به نامه قبلی که موجب بازداشت شده است نیز اشاره شود.
منظور از اعیان چیست؟
به طور کلی بر هر چیزی که بر روی زمین ساخته شود، اعیان گفته می‌شود. در قانون ثبت منظور از اعیان ساختمان و یا بنایی است که بر روی زمین ساخته شده است.
منظور از دفترچه متمم اسناد مالکیت چیست؟
این دفترچه از دفاتر بهادار است که پس از پر شدن ستون‌های مربوط به نقل و انتقالات متعلق به آن، در بخش انتهایی دفترچه سند مالکیت ضمیمه خواهد شد. لازم به ذکر می‌باشد که با ترویج اسناد تک برگی، این دفترچه ها چندان به چشم نمی‌خورند.
منظور از اصلاح حدود چیست؟
در صورتی که در وضعیت مجاورین املاک ثبتی تغییری ایجاد شود که در نهایت به تغییر در وضع حدود اربعه ملک بیانجامد، مالک می تواند در این شرایط درخواست اصلاح حدود دهد. به عنوان مثال تصور کنید که ابعادی از یک ملک به شخصی تعلق دارد که به خاطر تغییر گذرگاه و یا کوچه دچار تغییرات ناخواسته می‌شود. در این وضعیت مالک می‌تواند با مراجعه به اداره ثبتی نسبت به تغییرات حاصل شده اقدام نماید. به این کار اصلاح حدود گفته می‌شود که در چنین شرایطی مالک می‌تواند یک قطعه زمین را از مالک و یا شهرداری بخرد و آن را به ملک خود وصل کند.
منظور از ماده ۱۴۹ الحاقی قانون ثبت چیست؟
تصور کنید ملکی دارای مساحت مشخصی بوده است و با تکیه بر آن مساحت مشخص، معامله صورت گرفته است. اما بعدها افراد متوجه می‌شوند که به مساحت این ملک اضافه شده است و در حال حاضر ملک مزبور دارای اضافه مساحت می‌باشد. در صورتی که این اضافه مساحت از تغییر طول و ابعاد ملک نشات نگرفته باشد، مالک می‌تواند به اداره ثبت محل مراجعه نماید و درخواست اصلاح مساحت از این اداره داشته باشد. در این صورت بعد از پرداخت کردن مبلغی به عنوان اضافه مساحت که مطابق با قیمت روز محاسبه می‌شود به مالک اولیه، سند اصلاح خواهد شد. البته در برخی از مواقع با واریز مبلغی به صندوق ثبت نیز سند اصلاح خواهد شد.
منظور از اعتبار اسناد مالکیت چیست؟
لازم است بدانید که تمامی املاکی که به وسیله ادارات ثبت سند زده می‌شوند، از اعتبار لازم برخوردار می‌باشند. لذا این گونه از اسناد ملکی را می‌توان تنها با حکم قطعی مراجع قضایی و یا قانون ثبت مصوب مجلس باطل کرد.
منظور از املاک موروثی چیست؟
در قانون ثبت کشور در صورتی که ملکی به نام شخصی باشد، در صورت مرگ وی ورثه از آن بهره مند خواهند شد. برای برخورداری از املاکی این چنینی، ورثه باید فرم تقاضای صدور سند مالکیت، فرم گواهی انحصار وراثت، فرم ۱۹ مالیاتی و اصل سند مالکیت متوفی را در دست داشته باشند و نسبت به صدور سند مالکیت جدید اقدام نمایند.