شاید برای خیلی‌ها پیش آمده باشد که مثلا با برادر یا خواهر یا یکی از اقوام و آشنایان خود ملکی مشترک خریده باشند و بعد از مدتی به خاطر برخی اختلافات به مشکل بیفتند. مثلا شریکشان آنها را مجبور به فروش سهم خود کند در حالی که خودش حاضر به فروش سهمش نیست. در واقع یکی از شرکا نه مالش را به شریکش می‌فروشد و نه سهم او را می‌خرد، بلکه می‌خواهد پای شخص سومی را در معامله باز کند و با این روش شریک را از میدان به در کند. البته شاید بعضی شرکا با نیت سوء، قصد فروش سهم خود از ملک مشترک به شخص ثالث را نداشته باشد و این کار را به خاطر احتیاج به پول نقد انجام دهد، اما به هر حال بهانه این کار هر چه باشد شرع مقدس و قانونگذار برای شریک دوم حقوقی را قائل شده است که در ادامه با آن آشنا می‌شویم.

اگر شرکا هم‌عقیده نباشند و نخواهند از مالی که دارند در آرامش استفاده کنند، آن وقت به هر ترفندی متوسل می‌شوند تا شریک خود را آزار بدهند، شاید بعضی‌ها هم بخواهند مال شریک‌شان را از چنگش درآورند؛ در این صورت، آن‌قدر او را در تنگنا می‌گذارند تا او با فروش مال به شریکش، عرصه را خالی کند.

البته همیشه هم این‌طور نیست که شرکا با هم نسازند و درگیر شوند، بلکه چالش‌ها معمولا زمانی به وجود می‌آید که شرکا قصد سنگ‌ اندازی پیش پای یکدیگر را دارند. شاید برای خیلی‌ها پیش آمده باشد که مثلا با برادر یا خواهر یا یکی از اقوام و آشنایان خود ملکی مشترک خریده‌اند و بعد از مدتی، به دلیل بعضی اختلافات، دچار مشکل شده‌اند؛ مثلا شریک‌شان آنها را مجبور به فروش سهم‌شان کرده، در حالی که خودش حاضر به فروش سهمش به شریک نیست. در واقع، گاهی مشکل وقتی پیش می‌آید که یکی از شرکا نه مالش را به شریکش می‌فروشد و نه سهم او را می‌خرد، بلکه می‌خواهد پای شخص سومی را در معامله باز کرده و با این روش، شریک را از میدان به در کند.

شاید بعضی از شرکا هم با سوءنیت، قصد فروش سهم خود از ملک مشترک به شخص ثالث را نداشته باشند و این کار را فقط به خاطر احتیاج به پول نقد انجام دهند، ولی به هر حال بهانه این کار هر چه باشد، قانونگذار برای شریک دوم حقوقی را در این زمینه قائل شده است.

حق شریک دوم یا حق شفعه

«حق شُفعه» همان حق شریک دوم است. ماده ۸۰۸ قانون مدنی این حق را این‌گونه بیان کرده است:

«هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.»

در واقع، حق شفعه به زبان ساده به این معنی است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و مالک سهم فروخته‌شده شود. به طور مثال، شخص الف و شخص ب در مالکیت زمینی شریک هستند و شریک الف قصد فروش سهم خود از زمین مشترک را دارد و با تعیین قیمتی، آن را به شخص ج می‌فروشد. در این حالت، شخص ب در صورت داشتن شرایطی، می‌تواند سهم شریک اول را به همان قیمتی که به خریدار فروخته است، بخرد و سهم او را به ملکیت خود درآورد. به این فرد اصطلاحاً «شفیع» گفته می‌شود.

حق شفعه و شرایط آن

یکی از موارد حقوقی که در جامعه امروز زیاد استفاده نمی‌شود و به نوعی مردم از آن بی‌اطلاع هستند، حق شفعه است. این حقی است که قانونگذار ما طبق شرایطی که گفته شد، در جایی که مالی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از آنها آن را به غیر واگذار کند، برای دیگری در نظر گرفته است. قاعده شفعه یک امر خلاف اصل است و شاید در ظاهر، کاری غیراصولی به نظر آید، اما قانونگذار ما که در این مورد منحصرا شارع مقدس اسلام است، بنا به مصلحت، این حق را در نظر گرفته است.

نکاتی مهم درباره حق شفعه

در ایجاد حق شفعه باید به نکاتی توجه کرد، از جمله اینکه این حق زمانی برای شریک دیگر ایجاد می‌شود که شریک دوم سهم یا حصه خود را از طریق بیع به نفر سومی‌ انتقال دهد. بنابراین، اگر این انتقال و جابه‌جایی به وسیله هبه یا صلح یا معارضه یا قرار دادن مَهریه باشد، باعث ایجاد حق شفعه نمی‌شود.البته این راه فراری است برای اینکه بتوان حق شفعه ایجاد شده برای شریک را از بین برد. گاهی طرفین برای اینکه حق شفیع را به نوعی ساقط کنند، بیع انجام‌شده را به صورت هبه یا صلح یا معارضه یا مهریه ثبت می‌کنند تا شفیع نتواند با استناد به آن، از حق خود استفاده کند.

منقول یا غیرمنقول؟

حق شفعه ویژه املاک است و فقط در مال غیرمنقول ایجاد می‌شود. بنابراین، اموال منقول از این قاعده خارج هستند. همچنین در مواردی که یک مال غیرمنقول تبعی که متعلق به ملک است، به فرض همین اتصال فروخته شود، تابع ملک و موضوع شفعه است. در زمانی که این حق برای شفیع به وجود آمد، وی با پرداخت مبلغ حصه فروخته‌ شده به خریدار، آن را تملک می‌کند. هرگاه شفیع بخواهد از نظر قانونی اقدام کند، طبق آرای صادر شده در دیوان عالی کشور و رویه قضایی، باید دعوای خود را به طرفیت خریدار و شریک با هم مطرح کند تا از نظر حقوقی قابل استماع باشد.

جهل شفیع به حق شفعه

کسی که به حکم شفعه جاهل باشد هر وقت که از آن آگاهی باید می‌تواند اخذ به شفعه کند، زیرا تاسیس حق شفعه برای جلوگیری از ضرر ناشی از باقی بودن در شرکت است بنابراین چنانچه در صورت جهل به حکم، حق شفعه ساقط شود، شفیع متحمل ضرری می‌شود که این حق برای دفع کردن آن وضع در نظر گرفته شده است. به عبارتی جهل در مورد حکم باعث معذوریت شفیع می‌شود و تحقیق و تتبع از وجود حق اخذ به شفعه مانند ترک مشتری از جستجوی غبن و عیب در معامله است.

در این میان جهل شفیع به فوریت اخذ شفعه نیز مطرح می‌شود که این جهل را بعضی از فقها عذر دانسته‌اند و به دلیل جهل‌، شفیع را معذور در تأخیر می‌دانند. به عبارت دیگر کسی که جاهل به فوریت اخذ شفعه است پس از آنکه علم به فوری بودن آن پیدا کرد، می‌تواند فوراً اخذ به شفعه کند؛ زیرا جهل به فوریت مانند جهل به اصل حق شفعه است. یعنی اگر گفته شود که در این مورد شفیع معذور نیست، باید گفت که در این صورت ضرری که برای ممانعت از آن، حق شفعه تاسیس شده است از بین نمی‌رود و حال آنکه هدف قانون همواره جلوگیری از ضرر و زیان است.

اکرم میرزایی

درحال ارسال
امتیاز دهی کاربران
4 (1 رای)
امتیاز نظرات 0 (0 امتیاز دهی)

  • facebook
  • twitter
  • linkedin
  • linkedin
  • linkedin

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

درحال ارسال