عمر مفید ساختمان چقدر است؟

برای بحثی عمومی پیرامون عمر مفید ساختمان در مطلب آموزشی گروه وکلای یاسا با ما همراه باشید.

زندگی ما انسان‌ها همچون تمام موجودات؛ در برگیرنده مفهوم جنگ و تلاش برای بقا می‌باشد. جنگی که بقای نسل انسان را در طول میلیون‌ها سال موجب شده است.

در طول تاریخ زندگی بشر؛ خطرات و مخاطرات زیادی امنیت جانی انسان‌ها را تهدید می کرده است که انسان با بهره بردن از قوه تفکر و اختیاری که خداوند منان به وی اعطان نموده است، جان خود و هم نوعانش را محفوظ نگه داشته است.

یکی از نیازهای انسان در تمامی ادوار تاریخ، نیاز به مسکن و خانه تلقی می‌شود که از منظرهای گوناگونی ضروری به حساب می‌آید. مسکن به عنوان سرپناهی تلقی می‌شود که انسان را از خطراتی همچون؛ هجوم حیوانات وحشی، نزولات جوی، بلاهای طبیعی و… حفظ و حراست می‌نماید و در طول تمدن بشری، دارای کیفیت رو به جلویی شده است.

امروزه ساختمان‌های مسکونی، تجاری، اداری و… با تکنولوژی‌های پیشرفته و جدید ترین علوم این حوزه توسط مهندسان متخصص بنا می‌شود که از لحاظ گوناگون؛ حائز اهمیت است.

در این مطلب آموزشی گروه وکلای یاسا؛ می خواهیم بحثی عمومی در خصوص عمر مفید ساختمان و عوامل موثر بر کاهش و افزایش عمر مفید ساختمان داشته باشیم و تاثیر افزایش سن ساختمان بر قیمت آن را مورد کنکاش قرار دهیم.

بدیهی است بسیاری از شاخص های حاکم بر شرایط اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و… بر چگونگی و کیفیت ساختمان‌های احداث شده یک کشور موثر هستند که در قالب عمر مفید ساختمان خود را هویدا می سازند. بسیاری از عوامل در کاهش عمر ساختمان موثر هستند که باعث می‌شود؛ کارشناسان و مهندسان صاحب نظر در حوزه سختمان، به فکر استفاده از تکنولوژی‌ها، تجهیزات، مصالح و… در جهت ارتقای عمر مفید ساختمان باشند..

به طور کلی تعریف عمر مفید ساختمان را می توان این چنین عنوان کرد؛ به تعداد سال‌هایی که یک ساختمان از لحاظ فیزیکی، ایمنی، استاندارد، استحکام و مقاومت دارای کیفیت لازم برای استفاده می‌باشد.

عوامل تاثیر گذار در عمر مفید ساختمان چیست؟

پاسخ به این سوال، نیازمند بحثی تخصصی و با لحاظ فاکتورهای زیادی در زمینه ساختمان سازی و عوامل دخیل در آن می‌باشد ولی اگر بخواهیم با بیان ساده به تعدادی از این عوامل تاثیرگذار در کاهش عمر(سن) مفید ساختمان اشاره داشته باشیم، می‌توانیم موارد ذیل را عنوان نماییم که در کوتاه مدت و دراز مدت سبب کاهش استحکام، مقاومت و ایمنی ساختمان شده و ساختمان را غیر قابل استفاده می‌نمایند.

عامل رطوب؛ یکی از اصلی‌ترین عوامل موثر در کاهش عمر مفید ساختمان

یکی از عوامل موثر در کاهش عمر ساختمان، عامل رطوبت و نم گرفتن ساختمان می‌باشد که از طرق مختلفی به استحکام ساختمان لطمه وارد کرده و عمر ساختمان را کاهش می‌دهد.

عامل رطوبت و نم گرفتگی، از طریق خسارت به کف و پی ساختمان موجب از بین رفتن استحکام و دوام ساخمان می‌شود. همچنین رطوب و نم گرفتگی ناشی از بارندگی؛ به سقف و بدنه ساختمان آسیب وارد کرده و موجب تخریب استحکام مصالح استفاده شده در ساختمان خواهد شد. آب های زیرزمینی در دراز مدت موجب آسیب رسانی به استحکام و اسکلت ساختمان شده و عمر مفید آن را کاهش می‌دهند.

با این اوصاف قطعا عامل رطوبت و نم گرفتگی در مناطقی که دارای میزان بارش بیشتری می باشند؛ اثرات مخرب تری به عمر مفید ساختمان وارد ساخته و به عنوان عامل اصلی در از بین رفتن سال‌های قابل استفاده بودن ساختمان می‌باشد.

بد نیست بدانید که رطوب و بارندگی در ساختمان‌های که از آجر ساخته شده اند؛ قابلیت تاثیرگذاری بیشتری دارد و از همین رو است که، کارشناسان ساختمان توصیه می کنند که برای کاهش اثر مخرب رطوبت در ساختمان‌های آجری، از مصالحی همچون گچ یا رنگ در سطوح آجری ساختمان استفاده شود. بدیهی است که مصالحی همچون آجر و سنگ، در دراز مدت به وسیله رطوبت فرسایش یافته و استحکام خود را از دست می‌دهند.

نکته حائز اهمیت در بحث عمر مفید ساختمان در کلان شهرها؛ موضوع باران اسیدی می‌باشد که به علت آلودگی هوا و حضور مواد آلاینده در جو پیرامون کلان شهرها، موجب اسیدی شدن باران شده و تاثیر دوچندانی در مقاومت و عمر مفید ساختمان در مواجهه با باران و رطوب ایجاد می‌نماید. تاثیر باران اسیدی به حدی زیاد می‌باشد که دیده شده مقاومت ترین مصالح‌های ساختمانی را نیز به فرسایش کشیده و به مرور از بین می‌برد.

قطعا؛ از بین بردن رطوبت از سطح ساختمان نیازمند استفاده از انرژی زیادی است که از نظر اقتصادی برای مالکان ساختمان به هیچ وجه به صرفه نیست.

اختلافات دمای شب و روز؛ عاملی پنهان و مخرب برای عمر مفید ساختمان

یکی از عامل‌های پنهان و مخرب جهت کاهش عمر مفید ساختمان؛ عامل تفاوت اختلاف دمای شب و روز و ساعات مختلف شبانه روز می‌باشد که زمینه ساز تخریب ساختمان می‌شود. در روز با افزایش دما، مصالح ساختمانی منبسط شده و در مقابل، در شب مصالح ساختمانی به دلیل کاهش دما منقبض می‌شوند، همین موضوع کافیست که عمر استحکام مصالح از بین رفته و این موضوع خود را به صورت ترک خوردگی و شکاف در لایه‌های سطحی مصالح نشان دهد. این انقباظ و انبساط مصالح، حتی در لایه‌های داخلی ساختمان نیز تاثیراتی می‌گذارد که گامی مخرب برای عمر مفید ساختمان است.

برای همین است که مهندسان و کارشناسان حوزه ساختمان، باییستی به ضریب انبساط مصالح توجه داشته و تلاش نمایند که از مصالحی با ضریب انبساط تقریبا همسان در ساخت ساختمان استفاده نمایند. بد نیست بدانید که ضریب انبساط مصالحی همچون؛ شیشه، آجر، سیمان، بتن، آهن و ماسه دارای تفاوت فاحشی نسبت به یکدیگر است که در مواجهه با اختلافات ساعات شبانه روزی به راحتی مورد فرسایش و تخریب واقع می‌شوند.

ساختمان‌های نامتناسب با اقلیم منطقه؛ دارای عمر مفید بسیار کمی می‌باشند.

اگر به معماری و نوع ساختمان‌های کشورمان در طول تاریخ نگاهی بیندازیم؛ متوجه اهمیت موضوع تناسب معماری با اقلیم هر منطقه می‌شویم. در کشورمان ایران، در طول تاریخ شاهد معماری‌های مختص هر منطقه از کشور می‌باشیم که بر اساس میزان بارندگی، رطوبت، دما، باد و…طراحی شده است. قطعا برای همین موضوع است که ما شاهد سرپا ماندن بسیاری از بناهای تاریخی تا به امروز هستیم. به طور مثال در مناطق شمالی، سقف خانه‌ها بر اساس اقلیم منطقه طراحی شده است، چرا که عدم توجه به سقف‌های خانه‌ها در شمال باعث خواهد شد که باران اثرات مخربی را در عمر مفید ساختمان ایجاد نماید.

با این اوصاف به خوبی مشخص می‌شود که عدم توجه به شاخص های جنس دیوارها، شیب سقف‌ها، فاصله کف بنا با زمین و … در هر اقلیم، زمینه ساز تاثیر دوچندان عامل اقلیم بر عمر مفید ساختمان می‌شود.

متاسفانه امروزه در طراحی و معماری ساختمان‌های ایران، کم ترین توجه به عامل اقلیم می‌شود که این موضوع به دلیل اهمیت جنبه‌های مختلف اقتصادی و نیاز به مسکن با کمترین قیمت می‌باشد.

در نظر داشته باشید که عموم مصالح و طراحی معماری که در ساختمان های شهرهای کویری استفاده می‌شود، تفاوت چندانی با مصالح و معماری به کار گرفته شده در شهرهای شمالی ندارد. بنابراین؛ توصیه می‌شود معماری و ساختمان سازی بر حسب اقلیم هر منطقه صورت پذیرفته تا عمر مفید ساختمان‌ ها افزایش یابد.

مقایسه ای در خصوص عمر مفید ساختمان در ایران با کشورهای دیگر جهان

متاسفانه آمارها و گزارش‌های نهادهای ذی ربط بین المللی در حوزه ساختمان، حاکی از آن است که عمر مفید ساختمان در ایران دارای تفاوت فاحشی نسبت به کشورهای پیشرفته و صنعتی است. بر اساس آمارهای اعلام شده؛ عمر مفید ساختمان در ایران بین ۲۵ تا ۳۰ سال می باشد که در قیاس با عمر بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ ساله ساختمان های کشورهای پیشرفته و صنعتی، دارای تفاوت تامل برانگیزی است. این تفاوت فاحش در عمر مفید ساختمان های ایران با کشورهای صنعتی و پیشرفته، مبین می سازد که اصول معماری و مهندسی ساختمان در ایران به شکل کامل رعایت نشده و عوامل اثرگذار در کاهش عمر مفید ساختمان، تاثیر دو چندانی در کاهش این موضوع ایجاد می‌نمایند.

در کلان شهر تهران با توجه به افزایش روز افزون جمعیت و سرعت بالای احداث ساختمان‌ها، توجه چندانی به عمر مفید ساختمان نشده و عمر مفید ساختمان ها با میانگین و استاندارد جهانی دارای اختلاف زیادی است.

سازنده‌های ساختمان در ایران به دلایل مختلف به دنبال کاهش دادن هزینه‌های تمام شده ساختمان احداثی می‌باشند و قطعا عدم رعایت نکات اصولی و فنی، موضوعی دور از انتظار نخواهد بود. همین موضوع زمینه ساز کاهش عمر مفید ساختمان شده و در دراز مدت از لحاظ اقتصادی سبب وارد شدن خسارت به کشور خواهد شد.

طبعا کاهش قیمت تمام شده ساختمان برای سازنده دارای منفعت مالی است ولی در دراز مدت و کوتاه مدت، تهدیدی بر منابع مالی کشور و امنیت جانی ساکنان آن ساختمان می‌باشد. قطعا نیاز مبرم به نظارت دوچندان دستگاه‌های ذی ربط به موضوع احداث ساختمان و عمر مفید ساختمان می باشد که بحث پیرامون این موضوع خارج از حوصله‌ای این مطلب است.

خسارت‌های وارد شده به افرادی که از ساختمان های فاقد اصول مهندسی و مصالح مناسب استفاده می‌نمایند:

بسیاری از مردم عادی با دنیایی امید و رویاپردازی اقدام به خرید خانه نموده و با توجه به تازه ساخت بودن ساختمان‌شان، انتظار دارند که عمر مفید ساختمان در محدوده استاندارهایی باشد که مراجع ذی ربط تعیین می‌نمایند ولی علاوه بر خسارت مالی متاثر از عمر مفید پایین تر از استاندارهای جهانی، از جنبه های گوناگون دیگر نیز خسارت می‌بینند. برخی از خسارت های وارد شده به افرادی که از ساختمان‌های فاقد اصول مهندسی و مصالح مناسب استفاده می‌نمایند، به شرح ذیل است:

• افزایش یافتن هزینه‌های مربوط به تعمیر و نگهداری از ساختمان به دلیل آسیب پذیری
• افزایش یافتن آسیب و خسارت به محیط‌ زیست و طبیعت پیرامون زندگی مان
• اتلاف شدن انرژی و منابع ملی جهت سیستم گرمایش و سرمایش ساختمان که از نظر اقتصادی بسیار بسیار حائز اهمیت است.
• احتمال وارد شدن خسارت‌های جانی در مواجهه با بلاهای طبیعی همچون زلزله.

تشخیص سن ساختمان به چه نحوی است؟

موضوع بسیار مهم در زمان خرید و فروش ساختمان برای فروشنده و خریدار، بحث عمر مفید ساختمان است که در قیمت نهایی تاثیر بالایی دارد.

جهت تشخیص سن ساختمان شاخص‌های زیادی تاثیر گذار است که در بالا عنوان نمودیم. همچنین چند کلید واژه اصلی در معرفی عمر مفید ساختمان مطرح می‌‌باشد که به همرا یکدیگر مرور می‌نماییم:

سن واقعی: در تعریف ساده از سن واقعی این چنین می توانیم عنوان نماییم؛ سن واقعی ساختمان بر اساس زمان صدور پروانه ساختمانی و اخذ مجوز جهت شروع ساخت و ساز، آغاز شده و اولین پی‌ ریزی ساختمان به عنوان روز متولد شدن ساختمان مربوطه تعیین می‌شود.

سن بهره‌ برداری: به طور کلی سن بهره برداری از زمانی محاسبه می‌شود که ساختمان قابل استفاده و سکونت می‌باشد.

سن سندی: سن سندی یک ساختمان از زمانی حساب می‌شود که سند قطعی ساختمان با سپری شدن روند قانونی و اداری صادر گردد.

اساسا مبنای تشخیص عمر مفید ساختمان بر حسب سن سندی و سن بهره برداری تعیین می‌شود و خریداران و فروشندگان با توجه به این موارد، نسبت به قیمت گذاری ساختمان تصمیم گیری می‌نمایند.

به دلیل عمر مفید کوتاه ساختمان های ایران، خریداران و فروشندگان بایستی در هنگام خرید با دید باز و کاملی به موضوع قیمت گذاری توجه داشته باشند.

نکته حائز اهمیت در بحث عمر مفید ساختمان، موضوع تفاوت تاریخ سند با سن واقعی و سن بهره برداری ساختمان است. در بسیاری از موارد ممکن است که به دلایل مختلف، صدور سند ساختمان در مدت زیادی بعد از بهره برداری و ساخت ساختمان انجام شده باشد.

به طور مثال؛ تاریخ صدور سند قطعی ساختمانی دارای اختلاف زمان ۴ ساله با تاریخ پی ریزی و بهره برداری ساختمان می‌باشد که این نشان دهنده اختلاف عمر مفید باقی مانده ساختمان با سن سندی ساختمان است. از همین رو توصیه کارشناسان گروه وکلای یاسا این می باشد که قبل از خرید و فروش ملک و بررسی اسناد و مدارک ساختمان مربوطه، نسبت به ارزیابی میدانی مدت زمان استفاده و سکونت در ساختمان مورد معامله تحقیقات لازم به عمل آید.

رابطه مستقیم سن ساختمان با قیمت آن

اساسا سن کمتر یک ساختمان به مفهوم عمر مفید باقی مانده بیشتر آن ساختمان معنی می‌شود. بنابراین؛ هر چه ساختمان دارای سن کمتری باشد، قیمت آن نیز در قیاس با ساختمان‌های همسان (با سن بیشتر) بالاتر می‌باشد. طبعا خریدارانی که از بودجه بیشتری برای خرید ساختمان برخوردارند؛ تمایل و امکان خرید خانه‌هایی با سن کمتر و قیمت بالاتر را در اختیار دارند و در نقطه مقابل؛ خریدارانی که از بودجه مالی کمتری برخوردارند، بایستی به دنبال ساختمان‌هایی با سن بالاتر باشند. عموما آن دسته از خریداران ساختمان که از توان مالی کمتری برخوردارند، به دنبال خانه هایی با سن ۱۰ الی ۱۵ سال هستند.

طبق عرف بازار املاک؛ آن دسته از ساختمان هایی که دارای سن حدود ۱۰ سال هستند، قیمتی به میزان ۲۰ الی ۳۰ درصد کمتر از ساختمان‌های تازه ساخته شده دارند. به تعبیر بسیاری از کارشناسان حوزه خرید و فروش املاک؛ تفاوت قیمت ساختمان‌های دارای سن ۱۰ سال با ساختمان های نوساز در حدود یک میلیون الی یک و نیم میلیون تومان برای هر متر مربع می باشد که خریدار و فروشنده بایستی با آگاهی از این موضوع، در تعیین قیمت پیشنهادی خود دقت لازم را انجام دهند. همچین بسیاری از مهندسان و مشاوران املاک با تجربه بر این عقیده اند که در ازای هر سالی که از عمر مفید ساختمان کاسته می شود؛  قیمت آن در حدود ۱۰۰ الی ۲۰۰ هزار تومان کم می‌شود.

این نکات این مفهوم را نیز به همراه دارد که صاحبان خانه بایستی با رویکرد و تصمیمی کارشناسانه و معقولانه در خصوص افزایش عمر مفید ساختمان و روند نزولی قیمت آن دقت لازم را داشته باشند. البته به لطف تورم صعودی و افزایش نرخ ساختمان در کشورمان، به نوعی موضوع کاهش قیمت ساختمان به دلیل کاهش عمر مفیدش، خنثی می‌شود و ما شاهد عدم کاهش محسوس در قیمت ساختمان‌های قدیمی هستیم.

اگر بخواهیم جمع بندی در خصوص مبحث عمر مفید ساختمان داشته باشیم؛ باید یادآور شویم که عدم توجه به مبانی فنی و اصول معماری، زمینه ساز کاهش عمر مفید ساختمان می‌شود و از این رو از سازندگان محترم تقاضا می‌شود که به دلیل منفعت مالی، امنیت جانی و مالی خریداران را مورد تهدید قرار ندهند. همچنین امید است که مسئولان ذی ربط با ارائه برنامه ها و ضوابط سخت گیرانه ی بیشتری در موضوع احداث ساختمان و طراحی معماری آن اقدام نموده که قطعا این موضوع، موجب حفظ منابع مالی و تضمین امنیت جانی مردم خواهد شد.

از سوی دیگر در این مطلب آموزشی گروه وکلای یاسا خواندیم که خریداران و فروشندگان محترم بایستی با دقت لازم و نگاه کارشناسانه در خصوص عمر مفید ساختمان و قیمت نهایی تصمیم گیری نموده که خدای نکرده دچار خسارت مالی و معنوی نشوند.

شما می‌توانید سوالات و ابهامات خود را از طریق پل‌های ارتباطی گروه وکلای یاسا با کارشناسان این مجموعه مطرح فرمایید.